Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/634 K.2017/329

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.05.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.02.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: - KARA R-

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar, ...İnş.Ltd.Şti.nin yapmış olduğu inşaattan yüklenici payına düşen bağımsız bölümleri satın aldıklarını, inşaatın tamamlandığını, satın aldıkları bağımsız bölümlerin adlarına tescilini istemişlerdir.

Davalı arsa maliklerinden ...vekili, yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını, inşaat seviyesinin %50 bile olmadığını, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini, daire alanlar tarafından inşaata devam edildiğini, 3. Şahısların daire talep haklarının bulunmadığını, davanın reddini talep etmiş, diğer davalıların bir kısmı kendilerini vekille temsil ettirmiş ve davanın reddini savunmuş, bir kısmı da davayı takip etmemiştir.

Mahkemece, davacılar tarafından temlik alınan bağımsız bölümlerin adlarına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü bir kısım arsa maliki vekili temyiz etmiştir.

Arsa malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince 1,6 ve 7 parsel sayılı taşınmazlar üzerine üç adet blok yapılması ve bu bloklardan 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki c bloğun zemin haricindeki bağımsız bölümlerinin arsa maliklerine ait olacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece mahallinde keşif yapılmış ve tüm inşaatın % 97,83 oranında tamamlandığı tespit edilmiştir. Bunun üzerine arsa malikleri tarafından harcandığı belirlenen eksik işler bedeli ve iskan ruhsatı için gereken masraflar

./...

2015/634 - 2017/329 -2-

bedeli toplamı olan 60.142-TL davacı tarafa depo ettirilerek davacılar tarafından alınan bağımsız bölümlerin adlarına tesciline karar verilmiştir. Ancak dava konusu 6 parsel sayılı taşınmazlarda henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve bağımsız bölümler oluşmamış olmasına rağmen bağımsız bölüm tesciline karar verilmesi doğru değildir.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına göre, tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satış veya temlik işlemine konu yapılması halinde mahkemece temlik işleminin tarafına geçirilmesi gereken payın bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak ileride kat irtifakına esas teşkil edecek arsa payı olarak belirlenmesi, dava konusu yapılması halinde davacı 3. kişiye ancak bu payın tescil edilmesi olanaklıdır.

Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satışı vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar kurallarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder.

Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat" tır.

İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat da alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir.

Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. Esasen, imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa

../...

2015/634 - 2017/329 -3-

buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.

Somut olayda, dava konusu 6 parsel sayılı taşınmaz arsa niteliği ile davalılar adına kayıtlıdır. Davacılardan Kamil Öztürk 6 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen 2 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir. Bu gibi taşınmazlar tapuda "arsa" niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler.

Davalı yüklenici, davacılara harici sözleşmeler ile tapu kaydından belli bir miktar payın satışını değil davalıların inşa ettirdiği binada bağımsız bölüm satmıştır. Bu durumda mahkemece, dava konusu 6 parsel sayılı taşınmazda yapılan binanın işlem dosyası ilgili belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanıp başlanmadığı ve bu ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığı,

dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği yani yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satışa konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılmalı, bu payının davacı Kamil adına tesciline karar verilmelidir.

Diğer taraftan davacı ... nin adına tescilini talep ettiği 20 nolu bağımsız bölümü yükleniciden temlik aldığına dair satış sözleşmesine dosya içinde rastlanmamıştır. Sözleşmesi var ise temliki hak edip etmediği incelenmeli ve sonucuna göre kabule karar verilmelidir. Bütün bu hususlar üzerinde durulmaksızın davanın yazılı olduğu şekilde kabulü doğru görülmemiş bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.