Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/6864 K.2018/761

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.11.2013 gününde verilen dilekçe ile satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 30.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

-KARŞI OY YAZISI-

Dava Türk Medeni Kanunun 724. maddesine dayalı tapu iptal ve tescil, kabul edilmemesi halinde tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, 383 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının devrinden evvel davacının babası, davalının eski kayınpederi olan ... adına kayıtlı olduğunu, davalının önceki kayıt maliki ...'nın diğer oğlu ... ile evli iken boşandıklarını, ...'nın oğlu ...'a kızarak taşınmazın tamamını davalıya devrettiğini, oysa 383 sayılı parsel üzerinde o zamanki kayıt maliki ...'in muvafakatı ile hem davacı ...'un hem de ...'ın binalar inşa ettirdiklerini, binanın kapsadığı arsa parçasının ifraz edilerek müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini, talebin kabul edilmemesi halinde levazım bedeline karşılık tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, arsa değerinin binanın değerinden açıkça fazla olduğu, davacının binayı yaparken özen yükümlülüğünü yerine getirmediği, şahsi hakkın yapının yapıldığı tarihteki arazi sahibine karşı ileri sürmesi gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

Somut olayda; davacı, binayı inşa ettiği tarihteki arsa maliki olan ...'nın oğlu olup, dinlenen mahalli bilirkişiler ve tanıkların beyanlarında belirttikleri gibi, babasının muvafakatı ile binayı yapmıştır. Davacı binayı inşa ettiği sırada bu yerin mülkiyetinin ilerde kendisine devredileceği inancı ile hareket ettiğinden iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir.

Her ne kadar Türk Medeni Kanununun 724 maddesinde düzenlenmiş olan temliken tescil istemi, yapı sahibine tanınan kişisel nitelikte bir hak olup inşaat yapılırken arazi maliki kim ise ona karşı ya da külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.

Ancak, yukarıda açıklandığı gibi sonradan malik olan kişiye karşı da açılabilir bu kişisel hak, yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla davalı, binanın yapıldığı sırada kayıt maliki olan ...'nın gelinidir. Taşınmaz kendisine devredildiğinde üzerinde ...'nın muvafakatı ile hem davacı hemde eski kocası olan ... tarafından inşa edilmiş yapılar bulunduğunu ve kullanılmakta olduğunu bilecek durumdadır.

Bu nedenle önceki kayıt maliki ile el ve işbirliği içerisinde davacının şahsi hakkını bertaraf etmek amacıyla hareket ettiğinin kabul edilmesi gerekir.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır.

Somut olayda; davacının yapmış olduğu iki katlı betonarme meskenin değeri 81.634.00 TL tespit edilmiştir. Yapının kapladığı alan 98.00 m2 dir. İnşaatın kapsadığı alanın ifraz edilebilecek kısmının yüzölçümü dikkate alınarak yapı değeri ile arzın değeri arasında fazlalık açısından kıyaslama yapılması gerekirken, mahkemece yanılgılı değerlendirme ile arzın tümünün değeri esas alınarak arzın değerinin binanın değerinden fazla olduğu sonucuna varılmıştır.

Yukarıda değinilen koşulların yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. Mahkemece, ifrazın mümkün olup olmadığı hususunda da gerekli araştırmalar yapılmamıştır.

Yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda temliken tescil kararı verilememesi halinde davacının tazminat isteği hakkında inceleme yapılmalıdır. Davacının binayı yaptığı sırada taşınmaz maliki davalı değil ise de, davalının önceki taşınmaz malikinin eski gelini olması, taşınmazı devraldığı sırada üzerindeki binanın davacı tarafından yapıldığını ve halen davacı tarafından kullanıldığını bilmesi nedeniyle önceki kayıt maliki ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği, bu nedenle iyiniyetli malik olmadığı kabul edilerek tazminat ile sorumlu tutulması gerekir.

Bu gerekçelerle sayın çoğunluğun onama kararına katılamamaktayız.