Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/8367 K.2015/8464

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.10.2012 gününde verilen dilekçe ile TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının terditli olarak açtığı tazminat davasının kabulüne dair verilen 22.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Y.. Ü.. ve M.. B.. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı M.. B.. adına tescil edilen 195 parsel sayılı taşınmazın 2.100 m2'lik kısmını davalıdan 06.10.2013 tarihli senetle haricen satın aldığını ve üzerine tavuk kümesi ve bina inşa ettiğini ancak davalının taşınmazı muvazaalı olarak yakın akrabası Y.. Ü..'e 23.09.2009 tarihinde tapudan devrettiğini ileri sürerek temliken tescil, mümkün olmaz ise davacı tarafından inşa edilen yapıların bedeli 10.000,00 TL tazminatın faiziyle tahsilini istemiş, 09.04.2014 tarihli ıslah dilekçesiyle tazminat miktarını 232.053,71 TL'ye yükseltmiştir.

Davalılar vekili, resmi şekle ve imara aykırılık nedeniyle ayrıca taşınmazı iyiniyetle tapudan devraldığı gerekçesiyle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının iyiniyetli olduğunu ancak taşınmazın ifraz edilemeyeceği gerekçesiyle TMK'nın 724. maddesi gereğince tescil talebinin reddine, tazminat talebin kabulüne, 232.053,71 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar M.. B.. ve Y.. Ü.. vekili temyiz etmiştir.

TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, kanun koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK'nın 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK'nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı dilekçesinde arazinin mülkiyetinin tamamının ya da yeterli kısmının TMK'nın 724. maddesi gereğince ve yakın akraba olan davalılar arasındaki muvazaalı devir nedeniyle temliken tescilini kabul edilmediği takdirde inşa edilen yapılar bedelinin tahsilini istemiştir.

Mahkemece davacının 06.10.2003 tarihli harici satış ve teslim sözleşmesine göre iyiniyetli ve davalıların yakın akraba olduğu ancak, temliken tescil davasına konu taşınmazın ifraz edilemeyeceği nedeniyle davacının temliken tescil davasının reddine, terditli olarak açtığı tazminat davasının kabulüne, malzeme bedeli 232.053,71 TL'nin davalılardan yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiştir.

Davacı vekili kararı temyiz etmemiş, davalılar vekili kararı temyiz etmiştir.

Mahkemece yapılan inceleme ve araştırma hüküm vermeye yeterli değildir. İnşaat bilirkişisi 18.11.2013 tarihli rapor ve 29.01.2014 tarihli ek raporunda dava konusu kümes, bakıcı evi ve fırın evinin dava tarihindeki rayiç değeri bulunmuş davalılar muhdesat ve arazi değeri raporlarına itiraz etmiş ise de mahkemece bu değer hüküm altına alınmıştır.

Oysa taşınmazın üzerindeki muhdesatın bina ve bina üzerindeki eklenti niteliğindeki sökülebilir nitelikte malzemeden oluştuğu anlaşılmaktadır. Bu konuda yeniden bilirkişi incelemesi yapılmalı, taşınmaza bağlı olan muhdesat ile sökülüp taşınabilir nitelikteki eklentilerin değerleri ve arazi değeri adalete ve hakkaniyete uygun olarak uzman bilirkişi vasıtasıyla ayrı ayrı belirlenmeli,

sökülüp taşınabilir kısımların bedeli mahsup edildikten sonra temliken tescil koşullarının varlığı halinde davacının iyiniyetli olduğu da gözetilerek davacının dava dilekçesinde arazinin tamamının adına tescilini de istediğinden taşınmazın tamamının rayiç değeri belirlenerek davacının bedelini ödediği 2.100 m2'lik kısmın dışında kalan bölümün değeri davacıya depo ettirilmek suretiyle taşınmazın tamamının davacı adına tesciline karar verilmelidir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.