Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/10840 K.2018/5518

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 15.02.2013 tarihinde müdahalenin meni, ecrimisil ve kal, karşı dava 14.03.2013 günlü dilekçeler ile karşı davada temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 30.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Asıl dava taşınmaza müdahalenin meni, ecrimisil ve kal; karşı dava TMK’nın 725. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, 1504 sayılı parselin miras yoluyla intikal eden malikleri olduğunu, burada davalı derneğin haksız ve kaçak olarak yaptığı ve işlettiği dernek binası bulunduğunu, müvekkillerin gayrimenkullerinde davalıya ait binanın yapılmasında ve bulunmasında rızaları bulunmadığını, davalıya ait binanın yıkım suretiyle meni müdahalesine, ecrimisil bedelinin kiraya uygulanmasına göre tespitinin yapılmasını, yıkım bedeli ile enkazın kaldırılması masraflarının davalının sorumluluğunda olduğuna karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı/ karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; asıl davanın reddini savunmuş, 1504 parsel sayılı taşınmazda bulunan derneğe ait yapının, taşınmazın o tarihte sahibi ve hissedarı bulunan ... ile davacıların murisi ...'in rızası ile yapıldığını, tahminen 150-200 m2'lik bir alan işgal eden yeri davalı köy derneğine hibe ettiklerini, 1987 yılında inşaatın, temel atma töreninde arsanın hissedarları ... ve ...'ın da içinde bulunduğu tören alanındaki kişilerin çekilmiş fotoğrafları mahkemeye sunduklarını, binanın değerinin arsa değerinden fazla olduğunu, yıkım halinde fahiş zarar meydana geleceğini, 1504 parsel sayılı taşınmazdan ifraz edilerek, taşınmazın tapusunun iptali ile, ödenecek bedel karşılığı davalı dernek adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve etmiştir.

Mahkemece davacı/karşı davalının davasının kabulüne, davalı/karşı davacının davasının reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı- karşı davacı vekili temyiz etmiştir.

Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığı hususunda ... Belediye Başkanlığı ile yapılan yazışmalar sonucunda; ilgili Belediyenin 27.11.2014 tarihli yazısında ifrazının mümkün olmadığı, 15.05.2014 tarihli yazısında ifrazının mümkün olduğu, 23.10.2015 ve 04.11.2015 tarihli yazılarında ise taşınmazın bulunduğu mahallede imar planı yapılmasına karar verildiği ve en kısa sürede imarın tamamlanıp mevcut yollar ile ortak kullanım alanlarının korunacağı bilgileri edinilmiştir.

Mahkemece dört farklı tarihte yazılmış resmi yazılar arasındaki çelişkinin giderilmesi, taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması, ondan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken, taşınmazın ifrazının mümkün olmadığından bahisle karşı davacının temliken tescil talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir. Bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşündeyim. Sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılmıyorum.