Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/12546 K.2017/3138

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.03.2014 ve 02.04.2014 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil, kira alacağı ve cezai şartın tahsili talebi üzerine davaların birleştirilerek yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 12.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı şirketler vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.04.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamalar dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı vekili, birleştirilen 2014/674 Esas sayılı dosyada 02.04.2014 tarihli dilekçesi ile davacı alıcı ile davalı satıcı ... Yapı ve Turizm A.Ş. Arasında 21/10/2005 tarihinde 88 parsel üzerinde yapılacak olan ... sitesi Su evleri projesine dahil .... daire tipi villalardan A54 numaralı villanın satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapıldığını, satış bedelinin 487.500 TL olup villanın bedelinin 210.000 TL kısmının davacı tarafından ödendiği,

geri kalan bedelin karşılıklı imzalanan Zeyilname ile 290.000 TL'nin villanın tesliminde ödeneceğinin belirlendiğini, Zeyilnamede ödeme planındaki değişiklik sebebiyle bir vade farkı tahsil edilmeyeceğinin kabul edildiğini, imzalanan sözleşme uyarınca teslimde gecikme yaşanması durumunda davalının cezai şart bedeli ödeyeceğinin hükme bağlandığını, halen sözleşme konusu taşınmazın yapımının tamamlanmamış olduğunu, sözleşmede inşaatın 21.04.2008 tarihinde teslim edileceğinin belirtilmiş olduğunu ileri sürerek kat irtifakı tesisi suretiyle 26.04.2013 tarihinde birleşen dosyanın davalısı ...

Yapı A.Ş. adına 1756 sayılı parselde 8.blok 4 nolu tripleks mesken olarak kayıtlı tapunun iptali ve davacı adına tescili ve sözleşmede 21.04.2008 olarak belirtilen teslim tarihinden dava tarihine kadar işlemiş kira alacağının ve sözleşmede yazılı cezai şartın davacı alıcının eksik kalan 290.000 TL bakiye ödeme tutarı düşüldükten sonra kalan miktarının davalılardan tahsilini istemiştir.

Davalılar vekili, davacının talebinin şekil yönünden geçersiz bir sözleşmeye dayandığını, birleştirilen dosyada davalı ... tapu maliki ...Yapı A.Ş.nin sözleşmenin tarafı olmadığından davacıya karşı edim yükümlülüğü bulunmadığını, her iki şirketin hiçbir bağlantısı olmadığını, davacının satıcısı olan ....

Yapı A.Ş. ile tapu maliki şirketin hiçbir ilgisi bulunmadığını, bina bitirilip teslim edilmediği gibi 2005 yılında belirlenen bakiye 290.000 TL bedel ödenmediğinden 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı İBK.nın uygulama yeri bulunmadığını, bu hususun hakim tarafından resen nazara alınması gerektiğini, geçersiz sözleşmede kira tazminatı ve cezai şart istenemeyeceğini, kira alacağı ve cezai şart istemlerinin yasal koşullarının oluşmadığını, tescil imkanı bulunmadığını bilen davacının 10 senedir beklemek suretiyle kötüniyetli davrandığını, asıl davanın ve birleştirilen davanın husumet ve esas yönünden reddini savunmuştur.

Mahkemece 06.01.2015 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen hukukçu, değerleme uzmanı ve inşaat mühendisinden oluşan 3 kişilik bilirkişi kurulunun 13.02.2015 tarihli raporu ve 12.08.2015 tarihli ek raporu incelenerek taşınmaz büyük oranda bitirilmiş, kat mülkiyeti kurulmuş; ancak, tapusu devredilmemiştir. Vaat alacaklısı bedeli büyük oranda ödemiştir.

Taraflar arasında yapılan sözleşme gereği 290.000 TL bakiye borcun kaldığı sözleşme ile teslim tarihi olarak 21/04/2008 tarihinin kararlaştırıldığı, tarafların sözleşme ile cezai şart kararlaştırılmış oldukları, bilirkişi raporu ile teslim edilmesi gereken tarih ve dava tarihi olan 21/03/2014 tarihi arasında işlemiş rayiç kira bedelinin ve cezai şart alacağı mahsup edilerek bakiye kalan 11.601 TL depo ettirildiği, bu şekilde tapu iptali ve tescil için gerekli şartların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 1756 parselde kayıtlı taşınmazın 8 nci blok bodrum + zemin +1 normal kat 4 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, depo edilen 11.601 TL bedelin davalılara ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ...Ş. ve birleştirilen dosyanın davalısı tapu maliki ... Emlak Yapı Turizm A.Ş. vekillleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına, ve davalı taraflar arasında düzenlenmiş, davalılar arasındaki hukuki ilişkinin varlığını gösteren 01.01.2004 tarihli hizmet sözleşmesine göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir. Temlik alanın sözleşme tarafını ifaya zorlayabilmesi için kendi edimini yerine getirmesi zorunludur.

Nitekim TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü düzenlenmiştir.

Bu nedenle, yüklenici ile yükleniciden temlik alan (davacı) arasında düzenlenen temlik sözleşmesi gereğince tarafların borç ve alacaklarının neler olduğu sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan da bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Somut uyuşmazlıkta davacı, 21.10.2005 tarihli adi yazılı temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın tescilini, kira alacağı ve cezai şartın tahsilini talep etmiştir. Bu sözleşmede davalı ...Ş. yapmakta olduğu 1756 parseldeki 8. blokta (A54 D) nolu bağımsız bölümün mülkiyetini nakletme, davacı da sözleşmede belirtilen arsa payı dahil 487,500 TL satış bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır.

Bu sözleşmeden sonra davalı ..... ile davacı arasında düzenlenen "..." başlıklı ve adi yazılı sözleşmede, davacının sözleşme bedeli bakiyesini ödeme şekli olarak bakiye 290.000 TL'nin Gayrımenkul Satış vaadi sözleşmesine konu (villa) dairenin teslim tarihinde ödeneceği belirtilmiştir. Sözleşmede kira alacağı kararlaştırılmamıştır.

Bu nedenle davacının sözleşmede belirtilen cezai şart alacağının sözleşmedeki yazılı usule göre hesaplanarak bakiye borcundan indirilerek mahsup edilmesi ve kalan bakiye borç kısmının TBK'nın 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince davacıya depo ettirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.