Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/13351 K.2016/10539

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.07.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın .... İnş. Yönünden reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne dair verilen 18.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı Sınırlı Sorumlu ...Konut Yapı Kooperatif Birliği ve davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20.12.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... İnş.

Ltd.. Şti vekili .... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, .....5. Noterliği'nin 11.01.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici ... Ltd. Şti'nin temlikine dayalı olarak proje değişikliği sonucu dava konusu 633 ada 12 parsel numaralı taşınmazda 9/B Blok, 7. kat, 42 no'lu meskenin tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, davalı ... İnş. Ltd.Şti yönünden açılan davanın reddine, ...Mahallesi 633 ada 12 parsel 9/B Blok 2. kat 42 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ile davalı S.S. ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekili temyiz etmişlerdir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekili ve davalı S.S. ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya

zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince. "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dosya kapsamına göre, davalı arsa sahibi S.S...... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici ... Ltd Şti arasında 12.05.2006 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin 633 adada yapacağı 7 ve 9 numaralı bloklara karşılık, 9 numaralı blokun tamamının yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Yine davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında Kasım 2007 tarihli "Ek İkinci Protokol" ve 15.02.2010 tarihli "Ek Üçüncü Protokol"lerin ayrıca arsa sahibi kooperatif ile arsa sahibi kooperatifin üst birliği S.S. ...Konut Yapı Kooperatifler Birliği ve davalı yüklenici arasında 18.08.2008 tarihli adi yazılı "Protokol" başlıklı sözleşmelerin düzenlendiği görülmektedir.

Mahkemece yapılan keşif sonucunda hazırlanan bilirkişi raporuna göre binanın projesi ile uyumlu % 100 oranında tamamlanmış olduğu, parsel üzerinde kapalı otopark ve bahçe düzenlemesinin yapılmamış olduğu belirtilmiştir.

Çekişme konusu otopark yapım işinin arsa sahibi kooperatif ile arsa sahibi kooperatifin üst birliği S.S. ...Konut Yapı Kooperatifler Birliği ve davalı yüklenici arasında 18.08.2008 tarihli adi yazılı "Protokol" başlıklı sözleşme ile düzenlendiği anlaşılmaktadır. Belirtilen sözleşmenin 2. maddesi gereğince "Otopark İnşaatı, S.S. ... ... Konut Yapı Kooperatifi ile ... İnş. San. Tic. Ltd.

Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taraflar arasındaki diğer mutabakat çerçevesinde toplam bedeli tamamen kendisi tarafından karşılanarak ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilecektir." Yeraltı otopark ruhsatı ile ilgili olarak ....Belediye Başkanlığı ile arsa maliki arasında çekişme bulunmakta ise de belediye meclisi, encümen kararları ile bu konudaki çekişmenin giderildiği, otopark inşaatının gerçekleşebileceği anlaşılmaktadır.

Ayrıca, davalı arsa sahibi S.S. ........ Konut Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında 12.05.2006 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesinde yapı kullanma izin belgesinin yüklenici tarafından alınması kararlaştırılmış ise de dosya içerisindeki bilirkişi raporundan binaya ilişkin yapı kullanma izni alınıp alınmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece, 12.05.2006 tarihli inşaat sözleşmesi ve protokoller gereğince yüklenicinin yeraltı otoparkı yapılmasına ilişkin edimini yerine getirip getirmediği veya hangi aşamada olduğu ayrıca yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığı araştırılmalı, başka bir deyişle yüklenicinin tüm borçlarını bu aşamada ifa edip etmediği açıklığa kavuşturulmalı, tamamlanmamış ise arsa malikini tescile zorlayabilmek için yüklenicinin halefi olan davacıya eksik işlerin ifasının sağlanması veya bedelinin arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken belirtilen bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.