Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/16085 K.2019/2364

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.02.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 11.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin, davalı yüklenici şirketten 22655 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki binanın 19 numaralı bağımsız bölümünü satın aldığını, bedelini ödediğini, davalı yüklenici şirketin inşaatı %97 oranında tamamlamış olduğunu, arsa maliklerinden olan diğer davalının davaya konu bağımsız bölümün tapudaki maliki olduğunu, müvekkili adına tescilin gerçekleşmediğini ileri sürerek davaya konu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi vekili, davalı yüklenicinin inşaatı zaten %62 seviyesindeyken teslim aldığını, edimini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalı yüklenici, davaya cevap vermediği gibi duruşmalara da katılmamıştır.

Mahkemece, binanın tamamlanma oranının %82,74 olduğu, arsa sahipleri ile yüklenici arasında fesihname imzalandığı, bu fesihname ile yüklenicinin arsa sahiplerini ibra ettiği, davacının tescile hak kazanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; mahkemece, 19.06.2015 tarihinde yapılan keşifte inşaatın tamamlanma oranı %82,74 olarak belirlenmiş, ancak inşaata aynı yüklenici firma tarafından devam edilip edilmediği konusuna bir açıklama getirilmemiştir.

Davalı yüklenicinin, arsa sahipleri olan ... ve ... Kaplan ile yapmış olduğu adi yazılı anahtar teslimi sözleşmesinde davalı arsa sahibi ...’ya ait 19 No’lu dairenin yüklenici firmaya bırakılacağı konusunda ihtilaf yoktur. Daha sonra davalı arsa sahibi ... tarafından ibraz edilen, arsa sahiplerinden yalnızca ... ile yüklenici arasında düzenlenmiş 17.09.2013 tarihli fesih sözleşmesi tek arsa sahibinin imzasını taşıdığı için geçerli değildir. Bu belgede davalı arsa sahibi ...’nın imzası bulunmadığından yüklenici tarafından haricen davacıya satılan dava konusu 19 No’lu bağımsız bölüm için yüklenici şirketin yükümlülüklerinin devam ettiği varsayılmalıdır.

Bu durumda, mahkemece, teknik bilirkişiler aracılığı ile mahallinde yeniden keşif yapılarak; inşaatın getirilen fiziki seviyesi belirlenmeli, inşaat daha yukarı bir seviyeye gelmişse, inşaata kimin tarafından devam edildiği saptanmalı, araştırma ve inceleme sonunda binanın davalı yüklenici tarafından arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği tespit edildiği takdirde eksik iş varsa bu işlerin bedeli belirlenmeli ve bu bedeli depo etmesi için davacı tarafa mehil verilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.