Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/16542 K.2019/6093

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.04.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacının tapu iptal tescil davasının reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 15.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava; tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde maddi ve manevi tazminat isteklerine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında 17851 ada, 7 parsel, 1. Kat, 3 No'lu bağımsız bölümün 120.000,00TL'ye satışına ilişkin sözleşme imzalandığını, müvekkilinin bedeli ödediğini ancak tapunun diğer davalı ...'a devredildiğini, devir işleminin muvazaalı olduğunu beyanla, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, ya da ödenen120.000,00 TL'nin dairenin rayiç bedeli de dikkate alınarak teslim edilmesi gereken 15.08.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile iadesi ve 10.000,00TL manevi zararın işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalı davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davalı ... aleyhine açılan davanın taraf ehliyeti (pasif husumet) yokluğundan usulden reddine, davalı ... İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne, davacı tarafından ödenen 120.000,00TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ... İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti'nden alınarak davacıya verilmesine, davacının manevi tazminat ve fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK'nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nin 1024. maddesinde de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Davacının davalı şirket ile imzaladığı tarihsiz adi yazılı satış sözleşmesi gereği 17851 ada, 7 sayılı parsel, A blok, 1. Kat, 3 No'lu bağımsız bölümü 120.000,00TL'ye satın aldığı, sözleşme konusu bağımsız bölümün davacıya en geç 15.08.2011 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ne var ki dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından 02.08.2011 tarihinde davalı ...'a resmi senetle satılarak tapudan devredildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, yapsatçı konumunda bulunan davalı şirket ile arasında düzenlenen ve geçerliliği davalı şirket tarafından da uyuşmazlık konusu olmayan tarihsiz adi yazılı sözleşmeye dayanarak davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya taşınmazın rayiç değerinin alınmasını talep etmiştir.

Uyuşmazlık davalı ...'ın TMK’nin 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nin 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceğine ilişkindir. Taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetle kazanıldığının kural olarak davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Muvazaa ileri süren tarafından her türlü delil ile kanıtlanabilir. Kötüniyet iddiası üzerine, mahkemece de gerekli görülen araştırmalar kendiliğinden yapılabilir.

Davacının muvazaa iddiası üzerine; davalı ... ile diğer davalı ... İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında el ve işbirliğinin olup olmadığının tespiti için, davalı ...'ın aynı resmi senet ile 7 adet bağımsız bölümü aynı gün devir aldığı göz önüne alındığında yedi adet taşınmazın satış bedelini ödeme gücünün bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir. Ayrıca, kayıt maliki ... tarafından ödendiği varsayılan tüm satış bedelleri toplamının, satıcı ... İnş. Müh.

Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti'nin hesabına geçip geçmediğinin bu şirkete ait ilgili dönemi kapsayan ticari defter ve kayıtları bilirkişi aracılığıyla incelenmek suretiyle belirlenmelidir. Yine davalının elden ödeme savunması nedeniyle, satış tarihinde işlem yapılan tapu sicil müdürlüğünde kamera kayıtları bulunup bulunmadığı sorulmalı, kamera kaydının olması halinde görüntüler üzerinde inceleme yaptırılarak para ödemesi yapılıp yapılmadığı tespit edilmelidir.

Bunun yanında, davalı ... aleyhine diğer bağımsız bölümlerin tapusunun iptali davası açılıp açılmadığı araştırılmalıdır. Tüm bunlardan sonra davalılar arasında el ve işbirliğinin bulunduğu sonucuna varılması halinde tapu iptali ve tescil isteminin kabulü, aksi halde şimdiki gibi ikinci kademedeki tazminat isteminin kabulüne yönelik bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik araştırma sonucu yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.