Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/16577 K.2019/3201

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.07.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 19.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalılar yüklenici ... İnşaat Taahhüt Ziraat Emlak Turizm Tic. Ltd. Şti. ve arsa sahibi Maliye Hazinesi arasında yapılan Muğla 4. Noterliğinin 17.12.2008 tarihli ve 7907 yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre yükleniciye düşen ... İli, ...

İlçesi, 190 ada 207 parsel sayılı taşınmazda bulunan B Blok 4 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından 02.08.2010 tarihli 3292 yevmiye sayılı Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi ile 110.000,00 TL bedel ile müvekkiline satıldığını, bedelin ödendiğini, ayrıca 02.08.2010 tarihli harici satım sözleşmesini davalılardan ...'ın davalı yüklenici şirketin müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığını, dava konusu bağımsız bölüm mülkiyetinin davalı ...

Hazinesinde olduğunu, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiğini, ancak satım sözleşmesine göre en geç 30.10.2010 tarihinde devir ve teslim etmesi gerekirken dava tarihine kadar edimini gerçekleştirmediğini belirterek; tapu iptali ve tescil, ikinci kademede satış bedelinin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici şirket ile davalı ... vekili, davalı ...'a husumet yöneltilemeyeceğini, dava konusu bağımsız bölümün mülkiyetinin müvekkillerinde olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Dahili davalı ... Hazinesi davaya cevap vermemiş, duruşmalara gelmemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddi ile; davalı ... İnşaat Ltd. Şti. bakımından açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, dahili davalı ... Hazinesi aleyhine açılan davanın reddine, davalı ... adına açılan davanın kabulü ile; 110.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ...'dan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince: davalı arsa sahibi Maliye Hazinesi ile davalı yüklenici ... İnşaat Taahhüt Ziraat Emlak Turizm Tic. Ltd. Şti. arasında 17.12.2008 tarihli ve 7907 yevmiyeli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş; davacı ise 02.08.2010 tarihli ve 3292 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 190 ada 207 parsel sayılı taşınmazda bulunan B Blok 4 numaralı bağımsız bölümü temlik almıştır.

Davacı, anılan satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, 20.04.2012 tarihinde mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan 21.05.2012 tarihli inşaat bilirkişisi raporuna göre yapının % 20'lik bölümü tamamlanmamıştır. Tamamlanmadığı belirtilen kısım dava konusu bağımsız bölüme mi yoksa sözleşmeye konu yapıya mı ilişkin olduğu anlaşılamaktadır. Sözleşmeye konu inşaatın ne oranda tamamlandığı tespit edilmemiştir.Yapılan inceleme ve araştırma sağlıklı bir sonuca ulaşmaya elverişli değildir.

Bu durumda mahkemece, teknik bilirkişiler aracılığı ile mahallinde yeniden keşif yapılarak.

17.12.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın getirilen fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, inşaatın geldiği fiziki seviyeye göre, eksik iş varsa bu işlerin bedeli belirlenmeli, varsa eksik iş bedelini depo etmesi için davacı vekiline mehil verilmeli, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu 190 ada 207 parsel B Blok ile ilgili olarak dosyada mevcut 17.06.2011 tarihli ve 2011/66 sayılı yapı kullanım izin belgesi de değerlendirilmeli, inşaatın kabul edilebilir bir seviyeye ulaştığının anlaşılması halinde tapu iptali ve tescil isteminin kabulü,

aksi halde şimdiki gibi ikinci kademedeki tazminat isteminin kabulüne yönelik bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik araştırma sonucu yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.