Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/17858 K.2020/6049

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.10.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacının ... ili, ... ilçesi, ...

Köyü 3 pafta 217 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu, komşu 215 parsel sayılı taşınmazın malikinin ise davalı olduğunu, 28.06.1997 tarihinde davacının taşınmazı o zamanki maliki olan ...’dan taşınmazı harici satış senedi ile satın aldığını, satış senedinin eki olan çaplı tasarruf vesikasında taşınmazın parsel numarasının hatalı olarak yazılması nedeniyle satış senedinde taşınmazın 217 parsel olarak yazıldığını, oysa mevcut çaplı tasarruf vesikasında da taranan alan 215 parsel olarak gösterildiğini, zira 217 parselin mülkiyetinin davacıya ait olduğunu,

davacının taşınmazı satın aldığına dair inancı nedeniyle iyiniyetli olarak taşınmaz üzerine ahır yaptırdığını ve yıllardır kullandığını, taşınmaz üzerindeki binanın değerinin arsanın değerinden çok fazla olduğunu, bu nedenle taşınmazın uygun bir bedel karşılığı davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi talebinde bulunmuştur.

Davalı, taşınmazı tapu kaydına güvenerek ...'dan satın aldığını, iyiniyetli olduğunu bu nedenle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapulu taşınmazların harici satış senedi ile satışının geçersiz olduğu, davacının dava tarihine kadar dava dışı ...'dan dava konusu taşınmazın tapu kaydını talep etmediği ve davacının dava konusu yere ahır yapmasının bu yerin davacının olduğunu ispat için yeterli görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olaya gelince; harici satış senedinde satışa konu taşınmaz ‘’217’’ parsel olarak gösterilmiş ise de, satış senedine ekli ‘’ Tasarruf vesikası’’ başlıklı belgedeki krokide gösterilen taşınmazın ‘’ 215’’ parsel olarak belirtilmesi, satın alma tarihinden dava tarihine kadar davacı tarafından tasarruf edilmesi karşısında satışa konu taşınmazın eylemli olarak kullanılan ‘’ 215’’ parsel olduğu, davacının satıcı Hasan tarafından zilyetliğin devri nedeniyle kendisine ait olduğu inancı ile üzerine yapı inşa ettiği anlaşılmakla davacının iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir.

Ancak, davacının talebinin TMK’nın 724. maddesi kapsamında olması nedeniyle yukarıda açıklanan ilkelerinde göz önünde tutulması gerekir. Buna göre; mahkemece yapılan keşifte tespit edildiği üzere taşınmazın üzerindeki ahır vasıflı yapı kullanılamaz durumda olduğundan davacı iyiniyetli ise de TMK’nın 724. maddesi kapsamında tescil koşulları gerçekleşmemiştir.

O halde; davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, verilen ret kararı sonucu itibariyle ve bu gerekçe ile doğru olduğundan gerekçenin bu şekilde değiştirilip düzeltilerek hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.