Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/19142 K.2019/4297

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.12.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 06.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, temliken tescil, 2. kademede tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, dava konusu ....

İlçesi, 291 ada 2 parsel, 1.774,25 metrekare yüzölçümlü arsa niteliğindeki taşınmaza öncesinde davacının babasının zilyet olduğunu, müvekilinin 1972 yılında taş ev inşa ettiğini ve ağaçlar diktiğini, dava konusu taşınmazın kadastro çalışmaları sırasında Hazine adına tespit edildiğini, Hazinenin istisnai yöntemle 291 ada 2 parsel sayılı taşınmazı satışa çıkararak davalıya ihale yolu ile sattığını, dava konusu taşınmaz gibi üzerinde muhdesat bulunan dava dışı bir çok taşınmazın bazı Hazine çalışanları tarafından ihale yolu ile usulsüz olarak satışa çıkarıldığını,

bu çalışanlar hakkında yapılan idari soruşturmalar sonucunda yer değiştirme şeklinde idari yaptırım uygulandığını, davacının tedavi için İstanbul'da bulunduğu sırada satışın gerçekleştiğini, davacı satış sırasında...'da bulunsa dahi malmüdürlüğünün yerini bulamayacak bir kişi olduğunu, dava konusu arsanın değerini 1.000,00 TL olduğunu, davalının dava konusu taşınmazı muhdesat ile birlikte satın aldığını zannederek yüksek fiyata satın aldığını, davalının 291 ada 2 parsel sayılı taşınmazı 14.000,00 TL'ye satın almış olmasına rağmen davacıya 49.000,00 TL'ye satmayı teklif ettiğini,

yapının değerinin arsanın değerinden fazla olduğunu belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescili, arsa değerinin yapı değerinden fazla olduğunun tespiti halinde ise sebepsiz zenginleşme nedeniyle yapı değerinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, tapulu taşınmazda eldeki davanın açılmasının mümkün olmadığını, satışın usulsüz yapıldığı iddia edildiğinden husumetin Hazineye yöneltilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın davacının vekilinin talebi ile Hazine tarafından satışa çıkarıldığını, ihale tarihinin ..." isimli yerel gazetede ve belediyede ilan edildiğini, 1. ihale tarihinin dava konusu taşınmazın satışını talep eden davacının vekili dava dışı ...'na, 2. ihale tarihinin davacıya ve vekili ....'na tebliğ edilmesine rağmen davacının ihaleye katılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme, davanın kabulü ile ...Mahallesi, 291 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan, 19/02/2016 tarihli fen bilirkişileri ... tarafından tanzim edilen raporda "taş ev" olarak gösterilen 224,47 m² ile "garaj" olarak gösterilen 38,41 m²'lik alanın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

TMK’nin 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 291 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 244 ada 8 parsel sayılı taşınmazın ifrazı ile oluştuğu, 244 ada 8 parsel sayılı taşınmazın ise 12.07.2004 tarihli kadastro tutanağına göre mera vasfı ile orta malı olarak sınırlandırıldığı, sonrasında ifraz işlemi ile 31.10.2011 tarihinde Maliye Hazinesi adına tescil edildiği, Maliye Hazinesi tarafından 12.08.2014 tarihinde davalıya 14.000,00 TL bedel karşılığında ihale yolu ile satıldığı, 02.09.2014 tarihinde davalı adına tescil edildiği görülmüştür.

Her ne kadar ihalede dava konusu yapı gösterilmemiş ise de ihale dosyasında yer alan 24.07.2013 tarihli tespit tutanağı ve satış şartnamesinde dava konusu taşınmazda evin mevcut olduğu bellidir. Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nin 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar.

Davacıya ihale tarihi tebliğ edilmiş olmasına rağmen, davacı ihaleye katılmamış, ihaleye itirazı da bulunmadığından davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş ve hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.