Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/3346 K.2018/8837

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.05.2014 gününde verilen dilekçe ile müdahalenin men'i, kal ve ecrimisil karşı davacı vekilince 03.06.2014 gününde verilen karşı dava dilekçesi ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen 01.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi karşı davada dahili davalı ... ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, müdahalenin meni, kal ve ecrimisil; karşı dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin maliki bulunduğu 378 parsel sayılı taşınmaza davalı tarafından samanlık ve ahır yapılmak suretiyle haksız olarak müdahalede bulunduğunu ileri sürerek davalının yaptığı müdahalenin men'i ve samanlık ve ahırın kal'i ile 1.500,00TL ecrimisilin davalıdan alınarak davacıya verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, 03.06.2014 tarihli cevap ve karşı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın müvekkilince haricen satın alınıp yıllardan beri kullanıldığını, ... 2. Noterliği'nin 28.04.2014 tarihli, 03957 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 378 parsel sayılı taşınmazın 1/5 payının davacı - karşı davalı tarafından müvekkiline satışının vaadedildiğini ileri sürerek 378 parsel sayılı taşınmazın davacı - karşı davalı adına olan 1/5 payının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiş, asıl davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, dahili karşı davalı ... vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre karşı davada dahili davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Karşı davada dahili davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Somut uyuşmazlıkta, satış vaadi sözleşmesine konu 378 parsel sayılı taşınmazın, 13.11.2014 tarihinde ...'a satış suretiyle devredildiği, karşı davacı vekilinin, 24.11.2014 tarihli dilekçesi ile ...'ın, müvekkilinin açtığı davayı bildiğini ileri sürerek HMK'nin 125. maddesi uyarınca tapu kayıt sahibinin davaya dahil edilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

O halde, kayıt sahibinin mülkiyeti satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur.

Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.

Bu durumda mahkemece, taraf delilleri toplanarak yukarıdaki ilkeler doğrultusunda araştırma yapıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.