Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/3385 K.2016/8555

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.03.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 09.07.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı şirket vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan günü 18.10.2016 için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan bir kısım davalılar vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı vekili 25.3.2014 tarihli dilekçesiyle davalılardan yüklenici ... ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında dava konusu 229 ada 17 parsele ilişkin 19/9/2011 tarih 02369 yevmiye numarası ile düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yükleniciye bırakılan 1. kat 4 nolu mesken cinsli bağımsız bölümü davalı yüklenicinin davacı firmadan hazır beton alımından kaynaklanan borcuna karşılık 12.2.2013 tarihli adi yazılı satış sözleşmesiyle ve sonra 13.2.2013 tarihli 01229 yevmiye nolu noter satış vaadi sözleşmesiyle 80.000 TL bedelini peşin ödeyip satın aldığını, ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.

Davalı yüklenici ... davaya cevap vermemiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/82 Esas sayılı tespit dosyasında 18.11.2013 tarihli raporda yüklenicinin inşaatı %60 oranında terk etmesi nedeniyle 22.4.2014 tarihli noterden çekilen ihtarnameyle inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, projeye aykırı imalat nedeniyle 72.000 TL imar para cezası kesildiğini, edimini yerine getirmediğinden 13 aylık gecikme tazminatı bedelinin 150.000 TL'ye ulaştığını, inşaatın bugünkü seviyesine kendi katkılarıyla getirildiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.

Arsa sahipleri olan davalılarca Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 18.11.2013 tarihinde 2013/82 sayılı dosyada yaptırılan tespit sonucunda, binadaki dairelerin %60'nın tamamlandığının anlaşıldığı, 3.4.2015 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda ise dava konusu dairenin %90'nının tamamlandığının tespit edildiğini, aradaki farkın davalı arsa sahipleri tarafından yapıldığının sabit olduğu, yüklenicinin edimini yerine getirmediği, davacının mevcut duruma göre davalı ...'e karşı sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası açması gerektiğinden söz edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman;

temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici, arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak, eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada "şey" olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Somut olaya gelince davalı arsa sahipleriyle davalı yüklenici arasında düzenlenen 19.9.2011 tarihli inşaat sözleşmesine göre 7.12.2012 tarihinde kat irtifakı suretiyle davalı arsa sahipleri adına kayıtlı olan 17 sayılı parselde 4 nolu mesken cinsli dava konusu taşınmazın yükleniciye bırakıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı arsa sahipleri 2013/82 sayılı tespit dosyasında alınan 18.1.2013 tarihli rapora göre yüklenicinin inşaatı %60 oranında terk etmesi nedeniyle, 22.4.2014 tarihli ihtarname ile inşaat sözleşmesini feshettiklerini ve kalan kısmın kendileri tarafından yapılmakta olduğunu ileri sürmüşlerdir.

Davacı ise, şahsi hakkının bertaraf edilmemesi amacıyla, dava tarihinden sonra fesih yapıldığını, bu nedenle davalı arsa sahibiyle yüklenicinin kötü niyetli ve muvazaalı hareket ettiklerini ileri sürmüştür.

Açıklanan nedenle mahkemece sadece dava konusu bağımsız bölümün değil, inşaatın bütününün seviyesinin keşfen uzman bilirkişi vasıtasıyla tespit ettirilmeli, tarafların iddia ve savunma delilleri toplanıp incelenerek yukarıdaki ilkeler doğrultusunda gerekli araştırma ve inceleme

yapılarak davacının yüklenicinin halefi olarak şahsi hak kazanıp kazanmadığı belirlenerek bir karar verilmesi gerekir. Eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.