Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/434 K.2018/5113

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.06.2012 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil veya irtifak hakkı tesisi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tescil talebinin reddine, irtifak hakkı tesisi talebinin kabulüne dair verilen 26.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, temliken tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkiline ait 581 ada 1 parseldeki binanın davalılara ait 581 ada 2 parsele taşkın olduğunu, bu taşkınlığın yenileme çalışmalarından kaynaklandığını, taşan kısmın tapusunun iptali ile davacı adına tescilini veya irtifak hakkı tesis edilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili; davacının iyiniyetli olmadığını davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; ... iptali ve tescil talebi yönünden şartları oluşmadığından davanın reddine, davalılara ait 581 ada 2 parselin 115,67 m2'lik kısmında davacı lehine irtifak hakkı tesisine karar verilmiştir.

Hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olaya gelince; dosya içerisinde yer alan ... kayıtlarından, davacıya ait taşınmazın ilk tesisi. 424 numaralı kadastral parsel iken ifrazı ile 3095 parselin, 3095 parselin de yenileme çalışmaları sonucunda dava konusu 581 ada 1 parselin oluştuğu, davalılar murisine ait taşınmazın ilk tesisi 425 numaralı kadastral parsel iken ifrazı ile 3140 parsel, yenileme çalışmalarıyla da dava konusu 581 ada 2 parselin oluştuğu anlaşılmaktadır.

424 numaralı parselin 05.03.1954 yılında tapulama ile dava dışı Hasan Duran adına tescil edildiği, beyanlar hanesindeki 28.08.1988 tarihli şerhte ise; taşınmazdaki binanın 425 numaralı parsele 216 m2 tecavüzlü olduğunun belirtildiği anlaşılmıştır. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan 05.11.2013 tarihli bilirkişi raporunda da; davacıya ait 581 ada 1 parseldeki binanın davalılara ait 581 ada 2 parsel sayılı taşınmaza 115,67 m2 taşkın olduğu tespit edilmiştir.

Davacı vekili söz konusu taşkınlığın yenileme çalışmaları neticesinde oluştuğunu iddia etmiştir.

Mahkemece de taşan kısmın 1987 yılında yapıldığı, yenileme çalışmalarının ise 1993 yılında yapıldığı gerekçesiyle davacının iyiniyetli olduğu kabul edilmiş fakat taşınmazın ifrazı mümkün olmadığından tescil şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle ... kaydının iptali talebi yönünden davanın reddine, davalılara ait taşınmazın 115,67 m2'lik kısmında davacı lehine irtifak hakkı tesisine karar verilmiştir.

Ne var ki dosyadaki ... kayıtları, bu taşkınlığın yenileme çalışmalarından da önceye dayandığını ortaya koymuştur. Bu durumda davacının iyi niyetli olduğu söylenemez.

TMK'nın 725. maddesi “...aynı zamanda durum ve koşullar haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir...” hükmünü içermekte olup davacının iyiniyetli olmadığı anlaşıldığından mahkemece davanın reddi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle irtifak hakkı tesisine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.