Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/5514 K.2016/6337

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 20.04.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkillerinin murisi ... ile davalı arasında satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satış bedelinin tamamı alınarak fiili kullanımının da devredildiği halde tapu kaydının devredilmediğini belirterek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, imzalanan satış vaadi sözleşmesi gereğince iki katlı evinin zemin katını davacıların murisi ...'a sattığını, kat mülkiyeti olmadığından tapu da işlem yapamadığını, kat mülkiyeti olduğu anda tapuyu devredeceğini belirterek davayı kabul etmiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgelerden 08.07.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadine bulunanın, üzerine bina yaptığı 882 ada 1 parsel sayılı taşınmazda, henüz kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadığı anlaşılmaktadır. Davacıların murisi henüz kat irtifakı kurulmamış ve tapuda tarla niteliği ile kayıtlı bir taşınmazdan bağımsız bölüm satın almıştır.

Gerçekten, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14 'üncü maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru

tarafından düzenlenecek resmi senet (sözleşme) ve tapu siciline tescil ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliginde olduğundan, böyle bir bölümün satış vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir.

Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, henüz kat irtifakı kurulmadan önce yapılan binadaki bağımsız bölüm satışı geçerli olduğundan bağımsız bölümün bütün nitelikleri ile ona özgülenen arsa payının orantılı olması, ileride kat irtifakı kurulma aşamasında kat irtifakının bağımsız bölüm malikleri arasında yeni bir sorun yaratmamasına, tescil hükmü veren mahkemece dikkat edilmesi gerekir.

Dosyada mevcut ... tarafından verilen cevaplarda, taşınmaz üzerindeki yapı ile ilgili kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapı ruhsatının yenilenmesi gerektiği ve onaylı projeye aykırılıkların giderilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu durumda mahkemece, yerinde keşif yapılarak yapının kat irtifakı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulucakmış gibi bilirkişiye hesaplattırılarak payları belirtilmeli, dava konusu bağımsız bölümün kat irtifakına esas bulunacak arsa payı ne ise o payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmelidir. Değinilen yön göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.