Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/877 K.2016/5749

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.07.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 01.07.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, satış vaadi sözleşmesine göre davalıların murisi ...'tan intikal eden; 500, 618, 725, 773, 1095, 1404, 1471, 1858, 1900, 1909, 1910 ve 1911 parsel sayılı taşınmazları 35.000.000 TL bedelle müvekkiline sattıklarını, tapu kaydında devrin yapılmadığını, tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... ..., ... ve ... davayı kabul etmiştir. Davalı ..., tarlaların parasının verilmediğini, köye uzak olduğu için hiç ilgilenemediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın 500 parsel sayılı taşınmaz yönünden reddine, 1900 parsel sayılı taşınmaz yönünden tescil isteminin kabulüne, diğer taşınmazlar yönünden ise tazminat yönünden kabulü ile bilirkişi raporunda belirtilen 3.335,84 TL bedelin davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle “Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adeti arttırılamaz...” şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Somut olaya gelince, mahkemenin 2009/121 Esas, 2011/321 Karar sayılı davanın kabulüne ilişkin kararı, Dairemizin 11.02.2013 günlü ve 2012/14825 Esas, 2013/1864 Karar sayılı ilamı ile 5403 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değişik 8. maddesinde bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin ifraz edilemeyeceği, payların satılıp devredilemeyeceğinin düzenlendiği, bu nedenle satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların, belirlenen tarımsal niteliğinin ...

İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş ise de yukarıda belirtildiği şekilde yapılan değişiklikle tarım arazilerindeki mevcut payların bölünmeksizin satışı ve tapudan devrine herhangi bir engel bulunmadığından 618, 725, 773, 1095, 1404, 1471, 1858, 1900, 1909, 1910 ve 1911 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili tescil istemi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.

Dava konusu taşınmazlardan 500 parsel sayılı taşınmaz yönünden ise davacı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat talebinde bulunmuştur. Ancak 500 sayılı taşınmazın tapu kaydından, dava açılmadan önce üçüncü bir şahsa devredildiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece davanın husumet yönünden reddi yerinde ise de davacının ikinci kademedeki tazminat talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.