Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/8847 K.2018/6239

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.12.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 17.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.10.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ve davacı asil ile karşı taraftan davalı asil...geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 852 parsel sayılı taşınmaz hakkında davalı ... ... ile ... Yapı Limited Şirketi arasında 02.02.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye dayanılarak davacı ile davalı ... Yapı Ltd. Şti arasında 20.06.2012 tarihli sözleşme ile 6 numaralı dubleks dairenin yükleniciden satın alındığını, satış bedelinin ödenmesine rağmen dava konusu taşınmazın tapusunun devredilmediğini, belirterek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

Davalı ... . vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, dava konusu binanın plan ve projesine aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti. cevap dilekçesi vermemiş, şirket yetkilisi ... ... duruşmadaki beyanında daire bedelini davacıdan aldıklarını, daireyi teslim ettiklerini, ancak SGK borcu bulunduğu için iskan alamadıklarını belirtmiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmaz projeye aykırı inşaa edildiğinden iskan alınması mümkün olmadığından, davacı talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, mahkemece 03.07.2015 tarihinde yapılan keşif sonucu alınan 30.09.2015 tarihli bilirkişi heyet raporunda "...fiili durumdaki kat alanları, tasdikli projesinde 85,06 m2 olarak belirlenen kat alanları ile örtüşmekle beraber, mal sahibi davalı ... ile müteahhit sıfatıyla davalı ...

Yapı arasında yapılan "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde "dairelerin 90,00 m2 olacağı'' hükmü dikkate alındığında; projenin sözleşmeye uygun olarak tanzim edilmediği, dairelerin 70,28 m2 mertebesinde olduğu hesap edildiği, Her ne kadar, Arsa sahibi/davalı ... ... ile ...

Yapı arasında 08.01.2013 tarihinde yapılan "Anlaşmadır" adı altında yapılan sözleşmede;...' nin dairelerinin m2' si toplamda 12,00 m2 ufak olduğu için doğan mağduriyet sebebiyle ...

Yapının 20.000,00 TL. para ödemeyi kabul ettiği ve karşılıklı anlaştıkları kabul edilmişse de, Adı geçen sözleşme kapsamında, dairelerin 78 m2 olması gerekirken, dairelerin 70,28 m2 mertebesinde, başka bir değişle 7,72 m2 mertebesinde küçük inşa edildiği hesap edilmiş olup, ayrıca 3. Normal katta yer alan 5 no' lu dairede; projesinde banyo harici ayrıca wc piyesi dizayn edilmişken, fiili durumda inşa edilmediğinin saptandığı, taşınmazın, 4. normal katına bağlı ve onun dubleksi olan çatı arası katının gerek dizayn ve gerekse m2 açısından tasdikli projesine uygun olmadığı,

inşaat emsal alan sınırını aştığı, bu durum karşısında, davalılar arasında yapılan "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" nde; binanın iskan alınıp, teslim edileceği hükmü dikkate alındığında, binanın iskanın alınamayacağı, sözleşmesi kapsamında ...

Yapının yükümlülüklerini yerine getirmediği, dolaysıyla iskan alınamayacağı, müteahhit payına düşen 6 no' lu ve onun dubleksi olan çatı arası kaydının arsa sahibi tarafından sözleşme hükümleri kapsamında müteahhide verilemeyeceği, buna bağlı olarak davacının talebinin yerinde olmadığı kanaatine varıldığı..." beyan edilmiştir. Ancak, bilirkişi tarafından dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatın plan ve projesine uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken yeniden keşif yapılarak dava konusu binanın plan projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği konusunda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, plan ve projesinin uygun hale getirilebileceğinin belirlenmesi halinde, inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri de saptanarak, bu yükümlülüklerin tamamlanması için gereken eksik işler bedeli saptanmalı, bu bedellerin tamamının depo edilmesi için davacılara süre verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından tapu iptal istemi hüküm altına alınmalı, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava reddedilmelidir.