Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/9475 K.2019/6869

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 27.08.2015 gününde verilen dilekçe ile yasal önalım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı şirket temsilcisi tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin hissedar olduğu 2744 ada 5 parsel sayılı taşınmazdaki 265/928 hissenin davalı tarafından satın alındığını, müvekkiline herhangi bir resmi bildirimin yapılmadığını ve müvekkilinin yasal önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek taşınmazdaki davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı şirket temsilcisi, davacının satıştan haberdar olduğunu ve dava zamanaşımının da geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile “Tarafların hissedar oldukları dava konusu Nevşehir ili, Merkez ilçesi, Yeni II. Mıntıka 2744 Ada, 5 Parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı 265/928 payının tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline” karar verilmiştir.

Hükmü, davalı şirket temsilcisi temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 sayılı Kararı da bu doğrultudadır.

Somut olaya gelince, dosya içerisinde davaya konu 2744 ada 5 parsel sayılı taşınmazın 3 adet 265/3712’şer (toplamda 265/928) oranında hissesinin satışına ilişkin ve satıcıları ... ile alıcısı davalı ... Konut Yapı Kooperatifi olan 14.10.2013 tarihli düzenleme şeklindeki resmi senet bulunmakta olup ayrıca 14.10.2013 tarihli “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı, tarafları aynı olan bir tarafta arsa payı vaadedenler ...’in; karşı tarafta ise, yüklenici sıfatı ile davalı ... Konut Yapı Kooperatifi’nin yer aldığı bir sözleşme bulunmaktadır.

Başka bir yargılamaya dair Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.12.2015 tarihli 2014/6-324 Esas ve 2015/2787 Karar sayılı ilamında, “...kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.

Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün...” olmayacağı belirtilmiş ve kararın devamında, “...

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.

Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Görülüyor ki, bu sözleşmelerde ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir...” denmekle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında kısa bilgiye yer verilmiştir.

Aynı kararda, “... gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir.

Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez... Yukarda belirtildiği üzere, pay devrinin inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yapılması halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Bu durumda dava konusu temliki işlem arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılmış olduğundan ve gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının ön alım hakkını kullanması mümkün değildir.” denmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle; eldeki dosyadaki uyuşmazlığa ilişkin yasal önalım hakkına konu resmi senet ile aynı tarihte yapılan düzenleme şeklindeki satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğinden adı geçen resmi senedin bu sözleşmenin icrasını sağlamak maksatlı pay devrine ilişkin olduğu, satış amaçlı olmadığı ortada olup mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.