Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/3627 K.2017/7555

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.10.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkiline 11.10.2006 tarihli resmi satış vaadi sözleşmesi ile 137 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar adına kayıtlı payların tamamının satışının vaad edildiğini, satış bedelinin nakden ve tamamen ödenmiş olduğunu ancak davalıların tapuyu devretmediğini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı hisselerin iptaliyle müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olmadığını, 10 yıllık sürenin geçtiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece,davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Somut olaya gelince; davalılar tarafından ... 1.Noterliğinin 17.07.2000- 03.08.2001-06.08.2001 tarihli vekaletnameleri ile davadışı ...'ın vekil olarak tayin edildiği, vekil tarafından ...

1. Noterliğinin 03.10.2001 tarih, 7415 yev.no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davalıların 137 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamının davadışı ...'a satışının vaad edildiği, satış bedelinin nakden ve tamamen ödendiği ve taşınmazdaki zilyetliğin de devredildiği; ... tarafından ...

1. Noterliğinin 25.04.2005 tarih, 9754 yev.no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davakonusu 137 parseldeki 03.10.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile sahibi bulunduğu hak ve hisselerinin tamamının davadışı ...'ya satışının vaad edildiği, bedelin nakden ve peşinen ödendiği, zilyetliğinde de devredildiği; ... tarafından ise ...

6. Noterliğinin 11.10.2006 tarih, 38839 yev. no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davaya konu 137 parseldeki 25.04.2005 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile sahibi bulunduğu hak ve hisselerinin tamamının davacıya satışının vaad edildiği, bedelin nakden ve peşinen ödendiği, zilyetliğin de devredildiği anlaşılmaktadır.

Ayrıca dava konusu 137 parsel sayılı taşınmaz davalıların murisi ... adına kayıtlı iken davalılar İftade ... ve ... adına 1/12'şer , ..., ... ve ..., ... adına 1/48'er olarak 20.07.2012 tarihinde paylı olarak tescil edildiği, davalı ... tarafından 1/48 payının tamamının ise 12.07.2013 tarihinde davadışı 3.kişiye devredildiği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece; dava konusu taşınmazdaki davalıları payının ilk olarak 03.10.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi devredildiği, davacının da bu sözleşmeye dayanarak dava konusu payları edildiği ve ediniminin önceki tarihli sözleşmeye dayanmış olduğundan geçerli olduğu ve davalıların dava konusu taşınmazdaki 1/12'şer ve 1/48'er paylarının satış vaadi sözleşmesine göre tamamının satışının vaad edildiği,

böylece 5403 sayılı kanunun kapsamında payların bölünmeyeceği aksine davacıda toplanacağı, ayrıca davalı ...'ın dava konusu taşınmazda payını bulunmadığı gözönüne alınarak Ümran yönünden davanın husumetten reddine diğer davalılar yönünden ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.