Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/4807 K.2018/4020

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.04.2015 tarihinde verilen dilekçeyle ... iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 12.12.2016 tarihli hükmün ... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin usul ve esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya ve içeriği incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davacı ile davalı arasındaki 18.02.2009 tarihli sözleşmeyle davalıya ait 64 nolu bağımsız bölümün satışı konusunda anlaşıldığını, 161.500 TL. olan satış bedelinin ödendiğini, taşınmazın 2011 yılıda teslim alınmasına rağmen tapuda devir işlemlerinin yapılmadığını belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına olan ... kaydının iptaliyle davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının tapusunun en kısa zamanda devredileceğini, davanın konusuz kalacağını belirtmiştir.

Yerel mahkemece, davanın kabulü ile ... İlçesi ... Köyü ada no 2947 parsel no:50 B1 blok 9. Kat 64 nolu bağımsız bölümdeki davalı adına olan kaydın iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Davalı vekilinin istinaf talebi üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nce istinaf talebinin usul ve esastan reddine karar verilmiştir.

Davalı vekili temyiz talebinde bulunmuştur.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; davalı vekilinin 13.09.2017 tarihli ek temyiz dilekçesine ekli "muvafakatname" başlığı taşıyan 18.02.2014 tarihli belgeye göre alıcı sıfatıyla hareket eden ... davalıyla arasındaki sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülüklerini dava dışı Belgin Yılmaz'a devretmiş ve davalı şirketin personeli tarafından bu muvafakat kabul edildiği anlaşılmaktadır.

Anılan belge ile davacı şahsi hakkını dava açmadan devrettiğinden davacının dava ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple davanın HMK'nın 114/1-a-d maddesi gereğince usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi ve bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.