Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/4874 K.2018/1459

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.01.1997 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.06.2017 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... Vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 27.02.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... Vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı asiller ... ve ... ile davacılar Vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacılar vekili 14.01.1997 tarihli dilekçesi ile 1545 ada 44 parselde kayıtlı 342.75 m2 taşınmazın 3/16 payının, paydaş olan kardeşi davalı ... tarafından diğer davalı ...'na 17/12/1996 günü tapuda 85.000.000.000 TL bedel gösterilerek satıldığını, bedelin fahiş olduğunu, davalı kardeşleri ... ile ... aleyhine ....

Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.07.1999 tarihli dava dilekçesi ile 1995/226 E. sayılı dosyasında (....tapunun iptali ile yeniden murisleri adına tescili...) istemli davasının derdest olduğunu, davalı ... ... eşi ...un mecurda kiracı olduğunu, bu nedenlerle öncelikle önalım hakkını kullanmaları nedeniyle, gerçek bedel üzerinden davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, önalım talepleri kabul edilmediği takdirde ikinci derecedeki talepleri, davalı ... ile müvekkilleri arasında dava konusu olan ve üçüncü şahıslara devrinin önlenmesi için üzerinde tedbir bulunan,

fakat tedbirin hata ve hile ile kaldırtıp muvazaalı olarak davalı ... adına yapılan yolsuz tescilin iptali ile yeniden ... adına tesciline ve dava süresince mecurun kaydına tedbir konulmasına karar verilmesini istemiştir.

Davacılar 07/05/1999 tarihli müşterek dilekçeleri ile, dava konusu taşınmaz hakkında ... . Asliye Hukuk Mahkemesinde muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil tenkis davacı açıldığını, bu davanın halen ... .Asliye Hukuk Mahkemesinde 1995/226 E. sayılı dosya ile derdest olduğunu, açılan tapu iptal davasının lehlerine sonuçlanması halinde, bu davanın konusu kalmayacağını beyan etmişler, bu nedenlerle sonucu davanın seyrini etkileyeceğinden ... . Asliye Hukuk Mahkemesinin 995/226 E. (1.H.D. bozmadan sonra 2011/415 E.) sayılı dava dosyasının bekletici mesele sayılmasına, o davanın kesinleşmesinden sonra davanın görülmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili .... Asliye Hukuk Mahkemesinde ikame edilen 1995/226 E. sayılı davanın sonucunun açılan davayı etkilemesinin mümkün olmadığını, davalı ...'nun tapu kaydına istinaden hüsnüniyetli olarak 3/16 hisseyi 17.12.1996 tarihinde satın aldığını, davacıların bahsettiği ....

Asliye Hukuk Mahkemesindeki davanın kendilerinin aleyhine Yargıtayca bozulduğunu ve yine kendileri tarafından karar düzeltme yoluna gidildiğini beyan etmiş, bu nedenlerle satış işleminin geçerli olduğunu, davacıların paydaş olarak, önalım hakkını kullanmak için bu davayı ikame ettiklerini, bu sebeple davacıların satış bedelini depo etmelerini 04.02.1997 tarihli cevap dilekçesi ile istenmiş olduğunu;

ancak, davacılar tarafından 1995/226 E. Yargıtay 1.H.D.nin bozma ilamından sonra 2011/415-2012/68 sayılı muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil ve tenkis davasının bekletici mesele yapılıp Yargıtay 1.H.D.den geçip 17.03.2014 tarihinde kesinleştiğini, bu neenle 21 yıl öncesindeki tapu senedindeki 44.540 TL olan satış bedelinin 04.11.2016 tarihli bilirkişi incelemesine göre 2.058.394,18 TL ye tekabül ettiğini, bu nedenle davalının davalı mirasçılar arasındaki miras davasında hiçbir kusuru bulunmadığını, bu nedenle emsal içtihatlara ve BK 122/2 maddesine göre rayiç değerin depo edilmesi gerektiğini;

ayrıca, munzam zarar ile ilgili dava açtıklarını, neticesinin beklenmesi gerektiğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili, husumet ve esas yönünden davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu1545 ada, 44 sayılı parselin (5289 ada 3 nolu parsel) arsa vasfı ile 342.33 m2 olarak 1/8 payının ..., 3/32 payının ..., 1/32 payının davalı ..., 1/32 payının ..., 1/32 payının ..., 1/32 payının ..., 1/32 payının ..., 3/128 payının davacı ..., 3/128 payının ..., 3/128 payının ..., 3/128 payının ..., 1/128 payının davacı ..., 1/128 payının ..., 1/128 payının ..., 1/128 payının ..., 1/2 payının elbirliği ortaklığı halinde ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... adına tapuda kayıtlı olduğu;

davalı ...'ün adına kayıtlı 1/4 payının 1/16 payını uhdesinde ipka ederek geri kalan 3/16 payı 17/12/1996 tarihinde 85.000.000,00- eski TL'sı bedelle davalı ...'na sattığı, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/02/2012 tarih 2011/415E.- 2012/68 K. sayılı ilamı ile davalı ... adına tapuda kayıtlı dava konusu edilen 3/16 paydan 1/2 payın iptaline karar verildiği, ....

Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/02/2012 tarih ve 2011/415 E.- 2012/68 K. sayılı ilamının Yargıtay 1. Hukuk Dairesince onanarak 17.03.2014 tarihinde kesinleşmesi üzerine tapuda infaz edilerek, davalı ... adına tapuda 3/32 hisse olarak kaydedildiği;

davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasından vazgeçtiği, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini beyan etmesi nedeniyle, tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı ... tarafından ödenen harç ve masrafların toplamı olan 44.540,00 TL üzerinden önalım bedeli depo ettirilerek açılan davanın kabulü ile 3 parselde davalı ... adına kayıtlı bulunan 3/32(12/128 payın) iptali ile, 3/128'er payın her bir davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olarak depo edilen 44.540,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalı ...'na ödenmesine,

davacının ilk talebi kabul edildiğinden terditli talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına 23.06.2017 tarihinde karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Ancak; davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ise satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir.

Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır, aksi halde;

önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır,bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün 761-192 E-K , 18.5.1994 tarih 215-356 E-K 19.10.1994 tarih 343-625 E-K 14.12.1994 tarih 663-841 E-K sayılı Kararlarında da benimsenmiştir.

Somut olaya gelince, 17.12.1996 tarihli resmi senet içeriğine göre, davalının davaya konu 5289 ada 3 parsel (eski 1545 ada 44 parsel) sayılı taşınmazın 3/16 payını davalı ...’den, 85.000.000.000,00 (seksenbeş milyar) TL bedelle satın aldığı, daha sonra satın aldığı payın kısmen davacıların miras payı oranında mahkeme kararı ile iptal edildiği ve tapuda infaz edildiği anlaşılmış; mahkemece, önalım bedeli olarak belirlenen 17.12.1996 tarihli resmi senetteki satış bedeli olan 85.000.000.000,00 TL'nin iptal edilen paya göre yarısı olan 44.540,00 TL depo ettirilerek, 5289 ada 3. parselde davalı ... adına kayıtlı bulunan 3/32(12/128 payın) iptali ile, 3/128'er paydan her bir davacı adına tapuya kayıt ve tescili suretiyle 23.06.2017 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava konusu payın satış tarihi 17.12.1996 (... yevmiye), dava tarihi 14.01.1997, karar tarihi ise 23.06.2017'dir. Davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ve dava da bu dönemde açılmıştır.

Kanuni önalım hakkının düzenlendiği M.K ‘nun 659. maddesinde yalnız önalım hakkının varlığından söz edilmiş, önalım bedeline ilişkin bir açıklamada bulunulmamıştır. Daha sonra uygulamada M.K 658. maddesinde sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı için getirilen koşulların kural olarak kanuni önalım hakkı için de uygulanması benimsenmiştir.

Somut olayda aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Satış tarihi ile karar tarihi arasında 21 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirmemesi davalıyı da fakirleştirmemesi gerekir; bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağlaması M.K’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.

Açıklamalar ışığında Mahkemece; dava konusu payın değerinin belirlenmesi bakımından, bilirkişiler marifeti ile taşınmaz başında keşif yapılarak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusu da gözetilerek bilirkişilerden denetime elverişli şekilde rapor alınması, günümüze uyarlanmış olan bedelin depo edildikten sonra sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.