Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/5410 K.2018/1741

....

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.01.2009 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, asli müdahilin davasının reddine dair verilen 29.09.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 06.03.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin 644 ada 83 parselde paydaş olduğunu davalı ...'ın 29.04.2008 tarihinde dava konusu taşınmazda 2/112 pay satın aldığını belirterek satışa konu hissenin davacı adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı vekili, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu iddia ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne ilişkin verilen ilk kararın temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.09.2012 tarihli 2012/6260 Esas, 2012/11366 Karar sayılı ilamı ile " ... önalım hakkına konu edilen 83 No’lu parseldeki 1 / 56 pay taşınmazın paydaşlarından ... .... tarafından 29.4.2008 tarihinde 45.000 TL bedelle davalıya satılmıştır.

Davalı, açılan önalım davası üzerine yargılama sırasında taşınmazın paydaşları arasında fiilen taksim edilerek kullanıldığını savunmuş, mahkemece yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda da, 3.653 m2 alanlı taşınmazın zemin üzerinde bölündüğü, her malikin kullandığı yerin ayrılmak ve apartmanlar yapılmak suretiyle kullanıldığı, davalının satın aldığı yer üzerinde de 38.13 m2 alanlı tek katlı yığma basit inşaat tarzında yapılmış bir yapı bulunduğu, bilirkişi heyetine gösterilen alanın üzerindeki yapı ile birlikte alanının 176 m2 olduğu belirtilmiştir.

Söz konusu taşınmazın çok sayıda paydaşı olup davalının payına 65.23 m2 yer düşmesine rağmen, zeminde üzerindeki ev ile birlikte 176 m2 yer kullandığı anlaşılmaktadır. Ancak taşınmazın kalan kısımlarının kimler tarafından ne şekilde tasarruf edildiği, önalım hakkını kullanan davacının da taşınmazda bağımsız olarak kullandığı bir yerinin olup olmadığı konusunda bilirkişi raporunda açıklık bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın taksim edilerek kullanıldığı savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemecede kendiliğinden gözetilmelidir. Yapılan yargılama sonucu mahkemece taşınmazın fiilen taksim edilmediğinden söz edilerek önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de, bu konuda alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olmadığı gibi bu savunma doğrultusunda tarafların diğer delilleri toplanmamış, tanıkları dinlenmemiştir.

Bu durumda mahkemece davalının taksim savunmasına ilişkin delillerinin, ve tanıklarının varsa davacının bu konudaki karşılık delillerinin sorulup toplanması, tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulmuştur.

... tarafından 1.2.2015 tarihli dilekçe ile asli müdahale talebinde bulunmuştur.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda asli müdahil tarafından açılan davanın reddine, asıl davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda; davacı tarafından 644 ada 83 parsel sayılı taşınmazda davalıya satılan hisse için şufa hakkı kullanıldığı, mahkemece dava konusu 3600,53 m2 yüzölçümlü taşınmazdan bir kısım hissedarlar arasında fiili taksim söz konusu ise de, davacı ile davalı hissesine düşen alanda fiili taksim olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir.

Şufa davasında fiili taksime değer verilebilmesi için dava konusu 644 ada 83 parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalının fiilen kullandığı bölümlerin olması yeterlidir.

17.02.2016 tarihli bilirkişi raporu ve eki krokide A harfi ile gösterilen kısmın davalı tarafından, B harfi ile gösterilen kısmın davacı tarafından kullanıldığı tespit edildiğinden davanın taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle reddi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de dava konusu taşınmazda davalı ... 2/212 pay sahibi olduğu anlaşılmış ancak gerekçeli kararda 2/12 (1/56) payın iptali ile bu payın davacı adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiştir.