Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/3910 K.2019/1693

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.02.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, maliyet birim fiyatına ilişkin ödemelerin iadesi, menfi tespit, tazminat talebi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 17.05.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davalı şirketin “konut yapım sözleşmesi” adlı sözleşmeyle dava konusu ... İli, ... İlçesi, ...

Beldesi, 156 ada 1 parselde kayıtlı 21 B-1 Blok, 13. kat, 23 numaralı bağımsız bölümü müvekkiline sattığını, karşılığında müvekkilinin sözleşmeye göre ödemesi gereken peşinat ve aylık taksitleri davalıya ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, teslim tarihinin 31.12.2005 olduğunu, müvekkilinin edimlerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmesine rağmen, davalı şirketin daireyi yapmadığı gibi inşaatın kabasını dahi bitiremediğini, kendisinden uzun vadelerle konut alan davacıya ve diğer kişilere,

tapunun devri için müracaat edildiğinde fiyatların çok arttığı gerekçesiyle fahiş fiyat farkları talep ettiğini veya 5 – 10 yıl içinde ödenmesi gereken meblağları banka kredisi çekerek peşin ödemelerini istediğini, yapmayanlara tapularını vermediğini, yasal dayanağı olmayan maliyet birim fiyatı farkı adı altında her yıl için ara ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi fesih edeceği tehdidinde bulunduğunu, ilk sözleşmenin ... Dış Tic.

A.Ş. ile yapıldığını, 06.10.2004 tarihinde karşılıklı feragat edilerek, ilgili firmanın tüm haklarını davalı şirkete devir etmesi sonucu o zamana kadar yapılan ödemeler mahsup edilerek davalı şirket ile yeni bir sözleşme akdedildiğini belirterek sözleşme uyarınca taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, alınan maliyet birim fiyat farklarının edinildiği tarihten itibaren yasal faiziyle iadesine, dava tarihi itibariyle böyle bir borcun mevcut olmadığının tespitine, davalı edimini ifa edinceye kadar hiçbir ödeme yapılmaması gerektiği hususunun kanundan kaynaklandığının tespitine,

aylık 300 USD cezai şartın 31.12.2005 tarihinden itibaren her ay için davalı şirket tarafından davacıya ödenmesine, ayrıca gecikmeden doğan diğer zararlara karşılık şimdilik 1000,00TL miktarın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, konut yapım sözleşmesi uyarınca dava konusu dairenin davacıya tahsis olunduğunu, çelik kalıp sistemiyle yapılan kule vinçte meydana gelen arızanın giderilmesinin üç ayı aldığını, mücbir sebeplere istinaden teslimin gecikmesinde davalı şirketin kusur ve kastının bulunmadığını, resmi şekilde yapılmaması sebebiyle geçersiz olan sözleşmeye dayanılarak cezai şart istenemeyeceğini, davacının alt yapıdan payına düşen miktarları ve taksitleri ödemediğinden cayma hakkını kullanan müvekkili şirketin ihtarname ile sözleşmeyi fesih ettiğini, fiyat farkının sözleşme hükmü gereğince alındığını, her yıl alınmaya devam edileceğini, tapuda devir ve tescilin edimlerin tamamen ifa edilmesine bağlı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Görevsizlik kararı üzerine yapılan yargılama sonucunda mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmün taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 19.12.2011 tarih 2011/1079 Esas, 2011/7279 Karar sayılı ilamıyla, “Mahallinde yapılan keşif sonucu, düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda, satış sözleşmesi adi yazılı olduğundan geçerli bulunmadığı, dairenin kaba inşaatı bitirilmesine karşın ince işlerin tamamlanmadığı, blokta bulunan diğer dairelerin birçoğunda ikamet edildiği 31.12.2005 tarihi itibariyle davacı tarafından 10.625,00TL ödeme yapıldığı,

sözleşmenin E-2 maddesi uyarınca maliyet birim fiyat farkı ödeme belgesine dosyada rastlanılmadığı, davadaki taleplerin mahkemenin taktirine bırakıldığı belirtilmiştir. İbraz edilen senetlerin ve ödeme belgelerinin dava konusu taşınmazın vadeli alım ve satımına münhasır senet ve ödeme belgeleri oldukları anlaşılmışsa da dosyada 31.12.2005 tarihinden sonra davacı ödemelerine rastlanmamıştır.

Keza davalı şirket tarafından keşide edilen ihtarnamede bildirilip, sözleşmenin E-2 maddesi gereğince 2005 yılı içinde hesaplanan 5.069,00TL yıllık maliyet birim fiyat farkının davacı tarafından ödendiğine ilişkin herhangi bir belge de bulunmamaktadır. Dava, "Konut Satış Sözleşmesi" başlıklı tarihsiz sözleşmeden kaynaklanan tapu iptali, tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Kural olarak, taşınmaz mülkiyetini geçirme borcu yüklenen sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde akdedilmesi koşuluna bağlı ise de, somut olayın özelliği ve Türk Medeni Yasasının 2 ve 3. maddeleri gözetildiğinde biçim koşuluna uyulmadan yapılan bazı sözleşmelerin ilgilisine hak kazandırdığı açıktır.

Mahkemece miktarı, yılı, süresi açıkça belirtilmeden infazda tereddüte mahal bırakacak şekilde “...davalı tarafından maliyet birim farkı olarak çıkarılan bedelin davalı tarafa ödenmesi halinde taşınmazın tesciline...” karar verildiği görülmüş; sözleşme hükümleri gözetilerek yanların edimlerini yerine getirip getirmediği yönünden yapılan araştırma ve inceleme de hüküm vermeye yeterli bulunmamıştır.

Bu itibarla; özellikle sözleşmenin satış bedeli ve ödeme koşullarını düzenleyen E maddesi, konut teslim tarihi ve konut teslimine ilişkin 3 ve 4/K maddeleri, tapunun verilmesini açıklayan 4/İ maddesi hükümleri gözetilerek, 4077 sayılı Yasanın 6. maddesi ile getirtilecek (tüm sayfaları eksiksiz ve ilgili birimin onayını taşıyan) Sanayi ve Ticaret Bakanlığı kontrolörü inceleme raporunun maliyet birim fiyat farkına ilişkin bölümünün değerlendirilmesi, davacıdan tüm ödeme belgelerinin temin edilerek gerektiğinde davalı şirketin defter ve kayıtlarının yöntemince incelettirilmesi,

sözleşme doğrultusunda taşınmazın devir ve teslim tarihi itibariyle taraf edimlerinin tamamlanıp tamamlanmadığının belirlenmesi, çekişme konularında bilirkişilerden kanaat verici nitelikte ek rapor alındıktan sonra davacı taleplerinin ayrı ayrı değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu hüküm kurulmuş bulunması doğru değildir” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmün taraflarca temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 06.05.2015 tarih 2014/12328 Esas, 2015/5149 Karar sayılı ilamıyla, “Her ne kadar mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de bozma ilamında belirtilen hususlar yerine getirilmemiştir.

Bozma ilamından sonra düzenlenen ek bilirkişi raporunda davacı tarafından sözleşme gereğince davalı tarafa ödenen miktar ve kalan borç ile ilgili belgeler araştırılmamış, denetime elverişli bir rapor düzenlenmemiştir.

Mahkemece, bozma ilamında belirtilen hususlara dair araştırma yapılmaksızın, eksik incelemeye dayalı, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda yetkisizlik kararı verilmiş, yetkisizlik kararı üzerine yapılan yargılama sonucunda; davacının davalıya ödemesi gereken 40.375,00TL ana para, 5.069,00TL maliyet birim farkı ve 485,00TL faiz borcunun ödenmesi halinde ..., ... bulunan 150 ada 1 parsel, 21 B-1 Blok, 13. kat 23 numaralı bağımsız bölüm tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, davacının tapu tescil istemi dışındaki taleplerinin subut bulmamakla reddine karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Somut olayda; davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır.

Türk Medeni Kanununun 706. ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin resmi şekil koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü şekil koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Türk Borçlar Kanununun 183. ve 184. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir.

Yapılan bu saptamalara göre; davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu nazara alınarak, dava konusu bağımsız bölümün sözleşme tarihindeki satış bedelinden ödenmeyen kısım varsa belirlenerek oran kurulması ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenerek ödenmeyen orana karşılık gelen, bakiye satış bedeli davacıya depo ettirildikten sonra Türk Borçlar Kanununun 97. maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereği davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekir. Eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.