Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/5763 K.2019/8135

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.07.2014 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.04.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacılar vekili tarafından talep edilmiştir. ...

Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.12.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlenildi.

Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili, davalıların murisi ...'ın 7276 ada 6 parsel sayılı taşınmazla ilgili davacılardan ... ile 14/311 hisseye tekabül eden mezkur taşınmazdaki 3. kat 7 numaralı daireye ilişkin Beşiktaş 6. Noterliğinin 08 Eylül 2004 tarih 44587 yevmiye sayılı, ... ile 14/311 hisseye tekabül eden mezkur taşınmazdaki 2. kat 3 numaralı daireye ilişkin 06 Ekim 2004 tarih 49020 yevmiye sayılı, ... ile 14/311 hisseye tekabül eden mezkur taşınmazdaki 2. kat 4 numaralı daireye ilişkin 25 Kasım 2004 tarih 56865 yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri akdedildiğini,

her ne kadar sözleşmelerde taşınmazın satış bedeli 10.000 USD gösterilmiş ise de her üç davacının da gerçekte taşınmazların her biri için ayrı ayrı ödedikleri bedelin 55.000,00TL olduğunu, sözleşmedeki bedellerin tapu harçlarından kaçınmak için gerçek bedel değil, rayiç bedel üzerinden gösterildiğini, davacıların söz konusu dairelerde uzun süredir ikamet ettiğini ve aileleri ile birlikte yaşadıklarını, aradan geçen süre içinde tüm talep ve ısrarlara rağmen kat mülkiyetinin oluşturularak söz konusu dairelerin davacılar adına tescilinin yapılmadığını, ...

20. Noterliğinin 20 Haziran 2014 tarih ve 09853 yevmiye sayısı ile ihtarname gönderildiğini ancak buna rağmen mağduriyetin devam ettiğini, hisse oranları belli olarak her bir sözleşmede yer verilen arsa paylarının davacılar adına tesciline, bu talepleri kabul görmez ise sözleşmelerde yer verilen öncelikle kat mülkiyeti oluşturulması şartına istinaden başvurulan davalıların iş bu tesisi yapmaya yanaşmamaları ve bu durumun davacıların sahip olduğu hakkı kullanmalarının engellenmesi nedeniyle davacılara kat mülkiyeti tesisi işlemleri için yetki verilmesine, yetkiye istinaden mahkemece kat mülkiyeti tesisinin sağlanmasına,

tapu kayıtlarının ortaya çıkacak her bir bağımsız olan bölümler arasında davacıların sahibi ve halen oturdukları dairelerin kendileri adına ayrı ayrı tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan ... vekili 16/11/2015 tarihli dilekçesinde, müvekkilinin ve diğer davalıların tapuda malik olmadıklarını, davanın açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini, tüm tapunun müvekkilinin babası adına kayıtlı olduğunu, davacılar dışında da binada daire sahibi olan başka kişilerin bulunduğunu, öncelikle tapuda intikalin yapılması sonra satış vaadi sözleşmelerinin gereğinin getirilmesi için davalılara mahkemece süre verilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda 6. kattaki iki daire ile çatı katındaki 1 daire olmak üzere 3 dairenin dikkate alınmadığını,

binanın satış vaadi sözleşmesi ekindeki basit çizimde 5 kat görünmesinin illa 5 kat yapılacağı anlamı taşımadığından kat mülkiyeti bulunmayan iş bu binada bahse konu dairelere sahip üçüncü kişilerin de ileride davanın davacıları gibi tapu iptali davası açtığı düşünüldüğünde bu kişilerin hak sahibi olamayacağı anlamına geldiğini, bu sebeple arsa payı oran dağılımının satış vaadi sözleşmesindeki paya göre değil dağılımın fiili duruma göre yapılmasının şart olduğunu, bilirkişi raporuna bu yönde itiraz ettiklerini beyan etmiştir.

İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekilinin istinaf talebi ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nce esastan reddedilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Somut olaya gelince mahkemece; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin borçlusu muris ...’a ait mirasçılık belgesi temin edilerek tüm mirasçılarının davada taraf olup olmadığı denetlenmeden hüküm kurulması doğru değildir.

Kabule göre de mahkemece; geçerli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davacılara satışı vaat edilen bağımsız bölümlerin binanın ruhsatsız ve kaçak olması sebebiyle tapusunun iptaliyle davacılar adına tesciline dair hüküm kurulamaması halinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde belirtilen her bir bağımsız bölümün arsa payının iptaliyle davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekirken hukuki bulunmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi, bölge adliye mahkemesince de istinaf taleplerinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.