Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/1490 K.2020/329

Taraflar arasındaki yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 05/12/2018 gün ve 2018/2781 Esas, 2018/8647 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde bir kısım davalılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacılar ... ve ... vekili, dava dışı yüklenici ... Tur. İnş. Em. San. Ltd. Şti. ve davalı arsa malikleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan ... ili, ... ilçesi, 2793 parsel D blok 2 No'lu bağımsız bölümü müvekkillerinin yükleniciden temlik aldığını, bedelin ödendiğini ve taşınmazın teslim edildiğini, yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili, davacılar ile arsa sahipleri arasında sözleşme bulunmadığını, yüklenicinin zorunlu dava arkadaşı olduğunu, yüklenicinin davaya dahil edilmeden eldeki davanın görülemeyeceğini, yüklenici şirketin 13.07.2007 günlü ve 10225 yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmeye atfen düzenlenen 16.06.2009 günlü ve 5948 yevmiye sayılı tadil sözleşmesindeki hak ve alacaklarını ... Mimarlık Mühendislik İnş.

Taah.Turizm Emlak Enerji Işık ve Ses Sistemleri San. ve Tic. Ltd. Şti'ye temlik ettiğini, yüklenicinin edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini; yüklenicinin, ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/664 Esas sayılı dosya ile arsa sahiplerine karşı bir kısım bağımsız bölümlerle ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açtığını, eldeki davanın bu dava ile birleştirilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 13.10.2015 günlü ve 2014/13723 Esas, 2014/8846 Karar sayılı ilamıyla ".... davacı davasını arsa malikleri ... ve ...'a yöneltmiş, yüklenici ... Tur. İnş. Em. San. Ltd. Şti. davada yer almamıştır. Bu gibi davalarda arsa malikleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir.

Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa maliklerinin ve yüklenicinin taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. Bu durumda mahkemece, davacıya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan ... Tur. İnş. Em. San. Ltd.

Şti. hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenicinin savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacının talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir" gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Dairemiz bozma ilamından sonra davaya dahil edilen yüklenici şirket vekili, dava konusu bağımsız bölümün davacı ... adına devir ve tescil edilmesini istemiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulü ile dava konusu 2793 ada D blok 2 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline dair verilen kararın davalı arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 05.12.2018 günlü ve 2018/2781 Esas, 2018/8647 Karar sayılı ilamıyla "Mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler, yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine uygun olduğu gibi özellikle HMK'nin 125/2. maddesi uyarınca davacı ...'ın dava konusu bağımsız bölümü devralmakla davada önceki davacılar yerine geçtiğinin anlaşılmasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanmasına" karar verilmiştir.

Dairemiz onama kararına karşı davalı arsa sahipleri vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 -1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Yüklenici şirket arsa sahipleri aleyhine ... (Yenihisar) Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/664 Esas sayılı dosyası ile dava konusu 2793 parsel sayılı taşınmazdaki aralarında eldeki davanın dava konusunu oluşturan D blok 2 numaralı bağımsız bölümün de bulunduğu bir kısım bağımsız bölümler ile ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açmıştır.

Mahkemenin 29.07.2010 tarihli 2010/382 sayılı Kararı ile bir kısım bağımsız bölümler ile ilgili olarak davanın kabulüne dair verilen karar arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 26.01.2012 günlü ve 2010/7176 Esas, 2012/319 Karar sayılı ilamıyla "Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki haklarını temlik alan ... Mimarlık ...Ltd.

Şti.'nin davaya katılımı sağlandıktan sonra davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerektiği, kabule göre de taraflar arasındaki sözleşme uyarınca yüklenicinin merkezi anten sistemi kurması gerektiği halde bu konuda inceleme yapılmadan, klima sistemi için de montaj zorunluluğu üzerinde durulmadan satış bedelleri kabul edilerek, eksik imalât bedeli saptanması da doğru olmamıştır" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerinin tamamını yerine getirdiği anlaşılarak bir kısım bağımsız bölümler yönünden davanın kabulüne, eldeki davanın konusu olan D blok 2 numaralı bağımsız bölüm yönünden eldeki davada tapu iptali ve tescil kararı verildiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmiş, derecattan geçerek 10.05.2017 tarihinde kesinleşmiştir.

Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacılar arsa sahipleri aleyhine tapu iptali ve tescil davası açmış, Dairemizin 13.10.2015 günlü ve 2014/13723 Esas, 2014/8846 Karar sayılı bozma ilamına uyularak yüklenici davaya dahil edilmiştir. Bu tür davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Arsa sahibinin davada taraf olmasının nedeni arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği def'ileri yükleniciden şahsi hak temlik alan kişilere karşı da ileri sürebilme hakkının tanınmasına yöneliktir. Arsa sahibinin yargılama giderlerinden sorumluluğu bulunmadığı gibi aleyhine de ancak maktu vekalet ücretine hükmedilebilir.

Bu durumda mahkemece, yargılama giderlerinden yalnızca yüklenici davalının sorumlu tutulması ve kendilerini vekil ile temsil ettiren davacılar yararına davalı arsa sahiplerinin maktu vekalet ücreti ile sorumlu tutulması gerekirken yargılama giderleri ve vekalet ücretinden tamamen davalı arsa sahiplerinin sorumluluğuna karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Ne var ki; bu husus davalı arsa sahipleri vekilinin karar düzeltme talebi üzerine yeniden yapılan incelemede anlaşıldığından, davalı arsa sahipleri vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulüne, karar verilmesi gerekmiştir.

KARŞI OY

Mahkemece yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve Dairemizce de benimsenen mahkeme kararının gerekçesine göre hüküm usul ve yasaya uygun bulunmuş, temyiz istemi bu gerekçelerle karşılanarak onanmıştır. Dairemizin onama ilamında düzeltilmesi gereken bir yön bulunmadığından, HUMK’nun 440. maddesindeki nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerektiği düşüncesinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun kabul bozma yönündeki görüşüne katılamıyoruz.