Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/2432 K.2020/8718

... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25/12/2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22/02/2018 tarihli hükmün Antalya Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkeme kararının kaldırıp yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 22/12/2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-K A R A R-

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin 643 ada 12 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, davalının 12.10.2015 tarihinde dava konusu taşınmazdan pay satın aldığını, ... 6. Noterliği’nin 15.10.2015 tarihli, 012647 yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliğiyle durumu öğrendiğini belirterek, davalı adına olan payın iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, 12.10.2015 tarihli resmi senette taşınmazın satış değerinin yanlışlıkla 350.000,00TL olarak gösterildiği, gerçekte 800.000,00TL olduğu, aradaki bedel farkına ait harcın ödenmesi amacıyla 14.10.2015’te vergi dairesine başvurulduğu, davacıya 15.10.2015’te gönderilen ihtarnamenin 20.10.2015’te tebliğ edildiği, davacıya gerçek satış bedeli olan 800.000,00TL üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak sonucuna göre işlem yapılması belirtilmiştir.

İlk derece mahkemesince, gerçek satış bedeli olan 800.000,00TL üzerinden depo kararı verilmesine rağmen, davacı tarafın süresi içinde bedeli depo etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf talebi üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince duruşma açılarak davacı tarafa tapudaki satış bedeli ve masrafların toplamı olan 357.000,00TL’nin depo edilmesi için bir aylık kesin süre verilmiştir. Bedelin depo edilmesi üzerine davacı vekilinin istinaf taleplerinin kabulü ile, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22/02/2018 tarih 2015/772 Esas, 2018/44 sayılı kararının HMK 353/1-b-3. maddesi gereğince kaldırılmasına ve dairece yeniden hüküm tesisine, davanın kabulü ile, 743 ada 12 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ...oğlu ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından depo edilen 357.000,00TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili duruşmalı olarak temyiz etmiştir.

Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı, satışın ilgilisine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.

Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması,

4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu taşınmazdaki payı 12.10.2015 tarihinde toplam 350.000,00TL’ye satın almış; davalı tarafından dosyadaki ... Vergi Dairesinin 22.12.2017 havale tarihli cevabi yazısından, gerçek değer olarak ifade edilen miktar üzerinden harcın tamamlanması için 14.10.2015’te başvurulduğu anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 25.12.2015 tarihinden önce tamamlanmıştır.

Davalı taraf, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir.

Buradaki mesele; davalı tarafın, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirmeye hakkı ve yetkisinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir.

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir.

Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın 800.000,00TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 350.000,00TL üzerinden kabulü hukuka uygun görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.