Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/2562 K.2020/4300

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 26.03.2019 gün ve 2018/4434 Esas- 2019/2752 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, mülkiyetin iadesi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, dava dışı yüklenici ... Ltd. Şti. ile 29.05.1996 günü ... 13. Noterliğinde düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye tapu kaydı devredilen 379 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 3 numaralı bağımsız bölümü yüklenicinin dava dışı ...'a temlik ederek adına tescilini sağladığını, yükleniciyle yapılan sözleşmenin yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle hükmen geriye etkili olarak feshedildiğini, bu fesih kararına dayanarak dava konusu taşınmazın devredildiği ... hakkındaki tapu iptali ve tescil istemli davanın kabul edildiğini, taşınmazın davalıya yolsuz olarak devredilmesi nedeniyle hükmün infaz edilemediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiştir.

Davalı, mahkemenin görevsiz olduğunu, taşınmazı iyiniyetle edindiğini, davacının kötüniyetle hareket ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 31.05.2015 tarihli, 2016/5242-6426 Esas-Karar sayılı ilamıyla mahkemece verilen karar bozulmuş, davacı vekilinin karar düzeltme isteği reddolunmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak davalının, taşınmazı yolsuz olarak adına tescilini sağladığı kanıtlanamadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar Dairemizin 26.03.2019 tarihli, 2018/4434 Esas, 2019/2752 Karar sayılı ilamıyla onanmıştır.

Davacı vekili, karar düzeltme isteğinde bulunmuştur.

Henüz işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir. Borçlar Kanunu'nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir.

Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Sözleşmenin geriye etkili fesih halinde bu tapu payları 818 sayılı BK'nın 108/1. maddesi uyarınca talep halinde arsa sahibine geri döner.

Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir.

Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.Yükleniciden arsa payı satın alanlar ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde arsa paylarına hak kazanabilirler.

Kural olarak, tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak, kamu düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır.

Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması; sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.

Nitekim, bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 08.10.1991 tarih 1990/4 esas 1991/13 sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.

Dava konusu taşınmazın 14/05/2002 tarihinde yüklenici tarafından üçüncü kişiye devredildiği, davacı arsa sahibinin üçüncü kişi aleyhine 2009 yılında açtığı tapu iptali tescil davasının 08/04/2010 tarihinde kabul edildiği, ancak tapu kayıtlarında tedbir bulunmaması nedeniyle çok kısa bir süre sonra 19/04/2010 tarihinde davalıya devredildiği açıktır.

Mahkemece icra edilen keşif, bilirkişi raporları ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın bulunduğu ... yöresinin tatil beldesi niteliğinde bulunması nedeniyle taşınmaz alım ve satım işlerinin, kooperatif kurulumunun yoğun olduğu, yükleniciler tarafından kat karşılığı inşaat yapımına sıklıkla başvurulduğu görülmektedir.

Dolayısıyla taşınmaz satın almak isteyen kişiler; kısa bir araştırma ile sözleşme yaptıkları tapu malikinin gerçek hak sahibi olup olmadığını öğrenebilecek durumdadırlar. Nitekim taşınmaz devralınmadan önce davalı olduğu kooperatif sakinleri tarafından da bilinmektedir.

Yukarıda belirtildiği gibi üçüncü kişiler arasındaki taşınmaz alım satım işlemlerinin TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunabilmesi için söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması; sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.

Kararın belirtilen bu gerekçe ile bozulması gerekirken Dairemizce maddi hata sonucu onandığı bu defa yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından yerinde görülen karar düzeltme itirazının kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Yerel mahkemenin davanın reddine yönelik 20.03.2018 tarihli ve 2017/565 Esas 2018/93 Karar sayılı ilamı usule ve kanuna uygun bulunarak Dairemizce 26.03.2019 tarihinde onanmıştır. Davacı tarafın karar düzeltme talebinin reddine karar verilmesi görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.