Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/3949 K.2021/4209

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.05.2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 03.05.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. ...

Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 22.06.2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi.

Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 20813 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 07.08.2015 tarihinde davalıya satılan 21311/42230 hissenin önalım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, dava konusu hissenin davalı ...’ya devredilmesi nedeniyle müvekkili yönünden davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili ise, paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanamayacağını dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, dava konusu taşınmazın imar uygulaması öncesindeki mevcut olan kadastro parselindeki bina ve sınırları muhafaza edilerek taraflarca fiilen kullanılmakta olduğu ve fiilen kullanılmakta olan yerde önalım hakkının kullanılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun, önalıma konu payın bulunduğu 20813 ada 3 parselin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi gereğince şüyulandırma yolu ile oluştuğu, şüyulandırılan parsellerin imar öncesi durumları muhafaza edilerek fiili kullanıma devam edildiğinin yerinde tespit edildiği gerekçesiyle esastan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Öte yandan; davalı satın aldığı payı, taşınmazdaki öteki paydaşa ya da ilk satıcı paydaşa satıp devredebilir, bağışlar ya da trampa edebilir. Üçüncü bir kişi ile de bu gibi işlemlerde bulunabilir. Bütün bu durumlarda, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 125. maddesi uygulanır ve davacı, seçimlik hakkını kullanabilir. Söz konusu bu durumlar, genellikle, davacının ilk satışla doğmuş olan hakkını etkilemez.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dosya içeriği ve toplanan delilerden; satıcı ...’in 07.08.2015 tarih, 36021 yevmiye numaralı satış işlemiyle dava konusu 20813 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 21311/42230 hissesini davalı ...’ya devrettiği, davacının bu satış işlemine karşı 17.05.2016 tarihinde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunduğu, davalı ...’nın, satın almış olduğu bu hisseyi dava tarihinden sonra 24.05.2016 tarihli satış işlemiyle taşınmazda paydaş olan davalı ...’ya temlik ettiği, davacının Hukuk Muhakemeleri Kanununun 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullandığı ve tapu iptali ve tescil istemini davalı ...’ya yönelttiği anlaşılmıştır.

Yukarıda yapılan açıklamalar ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davalı ...’ya yöneltilen dava yeni bir dava olmayıp, 17.05.2016 tarihinde açılan davanın devamıdır. O halde, davalı ...’nın fiili taksim savunması yönünden ilk satış tarihi olan 07.08.2015 tarihinde davacının kullandığı ve davalı ...’ya pay satan ...’in dava konusu taşınmazda kullandığı ayrı ayrı bölümler bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.

Her ne kadar ilk derece mahkemesince, dava konusu taşınmazın imar uygulaması öncesindeki mevcut olan kadastro parselindeki bina ve sınırları muhafaza edilerek taraflarca fiilen kullanılmakta olduğu belirtilmek suretiyle davanın reddine karar verilmişse de, 13.02.2013 tarihli bilirkişi raporunda, davacının imar uygulaması öncesindeki mevcut olan kadastro parselindeki bina ve sınırlarını muhafaza ederek fiilen kullandığı, parselin kalan kısmında herhangi bir fiili kullanım ve muhdesat olmadığı, imar uygulaması sonrasında malikler tarafından eylemli olarak haricen ve fiilen taksim yapılmadığı bildirilmiştir.

Bu durumda, dava konusu taşınmazda davacının kullandığı yer olduğu belirlenmişse de, satıcı ...’in kullandığı yer olduğuna dair tespit yoktur. Öte yandan, dava konusu taşınmaz 25.05.2015 tarihli imar uygulamasıyla oluşmuş olup imar uygulaması öncesindeki fiili taksim, aynen devam etmediği sürece oluşan yeni parsel için önalım hakkının kullanılmasına engel değildir.

Bu durumda, taşınmazda fiili taksimin varlığından söz edilemeyeceğinden, mahkemece önalım talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.