Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2020/1792 K.2020/5104

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.06.2015 gününde verilen dilekçe ile yapsatçı konumundaki arsa sahibinden harici satın almaya dayanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, aynı zamanda arsa sahibi konumundaki yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, davalı ile aralarında yapılan adi yazılı satış sözleşmesi ile 1954 ada 8 parsel numaralı taşınmaz üzerine yapılan binanın (b) blok 3. kat 10 No'lu bağımsız bölümünü satın aldığını, bedelini davalıya tamamen ödediğini, davalının da daireyi teslim ettiğini, halen dairede ikamet ettiğini, ancak davalının tüm taleplerine rağmen taşınmazı kat mülkiyetine geçirerek davaya konu dairenin tapu kaydını davacıya devretmediğini belirterek davaya konu taşınmazda davacının kat mülkiyeti hissesi oranında arsa payının adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı şirkete dava dilekçesi bila tebliğ iade edilesi üzerine Tebligat Kanunun 35. maddesine göre tebliğ edilmiş, davalı taraf davaya cevap vermemiş ve duruşmalara katılmamıştır.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ... temyiz etmiştir.

Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup re’sen yargılamanın her aşamasında göz önünde bulundurulması gerekir. Savunma hakkı, Anayasanın 36. maddesi ile güvence altına alınmış olup, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 27. maddesinde de “Hukuki dinlenilme hakkı” başlığı altında ayrıca düzenlenmiştir. Hakim, tarafları dinlemeden veya iddia ve savunmalarını bildirmeleri için kanuna uygun biçimde davet etmeden hükmünü veremez. Buna göre hakim iddia ve savunma haklarını kullanabilmeleri için tarafları duruşmaya davetle zorunludur.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (Yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedelin depo ettirilmesi gerekmektedir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

1- 7201 sayılı Tebligat Kanununun. "Bilinen Adreste Tebligat" kenar başlıklı 10. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında, "Tebligat, tebliğ yapılacak şahsa bilinen en son adresinde yapılır.

Bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması hâlinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresi, bilinen en son adresi olarak kabul edilir ve tebligat buraya yapılır.", 12. ve 13. maddelerinde hükmi şahıslara tebliğin yetkili temsilcilerine yapılacağı, iş saatlerinde yerinde bulunmadığında orada hazır memur ve mustahtemlerinden birine yapılacağı hususu düzenlenmiştir.

"Adres değiştirmenin bildirilmesi mecburiyeti" kenar başlıklı 35. maddesinin dördüncü fıkrasında, tüzelkişi muhatabın bilinen adresine çıkartılan tebligatın daha önce tebligat yapılmamış olsa bile, tüzelkişiler bakımından resmi kayıtlardaki adresleri esas alınır ve bu madde hükümleri uygulanır; hükümlerine yer verilmiştir.

Dava dilekçesinin ve gerekçeli kararın davalı ... İnş Pet Kömür Taşımacılık San ve Tic. Ltd. Şti'ne Tebligat Kanunun 35. maddesine göre tebliğ edildiği anlaşılmakla; ilgili kurum ve Ticaret Sicili Müdürlüğünden en son güncellenmiş adreslerinin sorularak araştırılıp tespit edilecek adresine dava dilekçesinin ve gerekçeli kararın Tebligat Kanunu ve Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümlerine uygun şekilde tebliğ edilmesi, bu şekilde bilinen adrese tebliğin sağlanamaması halinde Tebligat Kanunun 35/4. maddesine göre tebliğin sağlanması gerekirken, hukuki dinlenilme hakkına aykırı olacak şekilde gerekli araştırmalar yapılmadan ilk olarak Tebligat Kanunun 35/4. maddesi gereğince tebligat yapılması doğru görülmemiş kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.

2-Kabule göre de, taraflar arasında 08/10/2007 tarihinde yapılan sözleşmede satış bedelinin tamamının ödendiği belirtilmiş ise de; yine taraflar arasında sonradan yapılmış olan ve önceki sözleşmeyi tadil eden bir sözleşme olarak kabul edilmesi gereken 06/11/2008 tarihli sözleşmede kararlaştırılan 65.000,00 TL satış bedelinden, peşin ödendiği yazılı 10.500,00 TL dışında kalan kısmın ödendiği davacı tarafından kanıtlanamadığından ödenmeyen kısmın taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerine oranlanmak suretiyle bulunacak miktarın, davalı tarafa ödenmesi için depo edilmesine karar verilmesi ve depo edildiği taktirde tescil hükmü kurulması gerekirken bu hususlar gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiştir.