Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2021/1862 K.2021/3578

Davacılar vekilleri tarafından, davalılar aleyhine 22/09/2011, 22/12/2011 ve 20/12/2012 günlerinde verilen dilekçelerle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen Adana 4. Asliye Mahkemesinin 2012/449 Esas sayılı davaların kabulüne, birleştirilen 2011/1111 Esas sayılı davanın reddine dair verilen 24/10/2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl ve birleştirilen davalar, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin asıl ve birleştirilen 2012/449 Esas, 643 Karar sayılı dosyasında davacılar vekilleri, müvekkillerinin paydaşı olduğu 1047 ada 6 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşları ... toplam 7/24 oranındaki paylarını 21.07.2011 tarihinde 101.000,00TL bedelle davalılara sattıklarını, ancak satışla ilgili müvekkillerine noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek, önalım hakkı nedeniyle davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmişlerdir.

Birleştirilen 2011/1111 Esas sayılı davada ise davacı vekili, müvekkili şirketin de paydaş olduğu dava konusu taşınmazda 21.07.2011 tarihinde yapılan pay satışına ilişkin olarak davalılar tarafından gönderilen ihtarnameyi 23.09.2011 tarihinde tebliğ aldıklarını, satış bedelinin gerçekte 67.394,25TL olduğunu, ancak tapuda muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek, gerçek satış bedeli üzerinden davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, davacılardan ... İşl. Ltd. Şti.'nin yaklaşık 20 yıl önce kendi payına düşen kısmı ayırarak portakal bahçesi haline getirdiğini, diğer paydaşların da kendilerine ait yerleri kullandıklarını, müvekkillerinin satın aldıkları paya tekabül eden kısımda da ağaçlandırma yapılmış olduğunu, davacı şirketin bedelde muvazaa iddasının da doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, birleştirilen 2011/1111 Esas sayılı dava yönünden, davacı şirketin dava konusu taşınmazda kendi payına düşen kısmı 15 yıldır bir bütün halinde portakal bahçesi olarak kullandığı, dolayısıyla bu davacı yönünden fiili taksim olgusunun gerçekleştiği gerekçesiyle davanın reddine; asıl ve birleştirilen Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/449 Esas, 643 Karar sayılı davalar yönünden ise gerekli yasal şartların oluştuğu gerekçe gösterilerek davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazda, davalılar adına kayıtlı 7/48'er payın iptali ile davacılar ... ve ... adına eşit olarak tesciline, davacılar tarafından depo edilen toplam 104.478,00TL önalım bedelinin karar kesinleştiğinde davalılara eşit olarak ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir.

Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa, Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir.

Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Somut olaya gelince, dosya içerisinde mevcut dava konusu 1047 ada 6 parsel sayılı taşınmaza ait tapu kaydının incelenmesinde; asıl davada davacı ... ile birleştirilen davada davacı ...'ın önalım hakkının kullanılmasında dayanağı olan ve kök muris ... ...'dan 22.02.2001 tarihinde mirasçılarına intikal eden 13/108 paya dava dışı mirasçılar ..., ..., ..., ... (... kızı), ... ve... ile birlikte elbirliği halinde malik oldukları, ancak diğer elbirliği ortaklarının davada taraf olarak yer almadıkları anlaşılmaktadır.

Öte yandan, UYAP kaydından yapılan sorgulamada; dava konusu taşınmazdaki bu payın elbirliği ortaklarından olan dava dışı ... ..., ... ..., ... ... ile davacı ...'ın, diğer elbirliği ortaklarının paylarını hükümden sonra 13.03.2017 tarihinde satış yoluyla temlik aldıkları ve 13/108 pay üzerinde elbirliği halindeki mülkiyetin bu paydaşlar arasında devam ettiği; davacı ...'ın ise taşınmazda herhangi bir payının kalmadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, davacı ... ...'ın önalım hakkını kullanmasında dayanağı olan 13/108 payın diğer elbirliği ortakları ... ..., ... ... ve ... ...'ın da davaya dahil edilmek suretiyle muvafakatlerinin alınması; ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa, dava dışı önceki elbirliği ortakları ... ... (... kızı), ... ..., ... ... ile davacı ...'ın paylarını diğer elbirliği ortaklarına temlik ettikleri de göz önüne alınarak, muris ... ... terekesine temsilci atanması için dava açmak üzere davacıya uygun bir süre verilmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın, işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.