Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2006/7300 K.2008/1684

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili avukat ... ile davalı vekili avukat .... Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yanlar arasında sözlü olarak yapıldığı ileri sürülen “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine” dayalı olarak açılmış olup; davalı adına kat irtifak payı gösterilerek tescil olunan (13) adet bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâliyle davacı adına tesciline; olmadığı taktirde, fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak suretiyle (20.000,00) YTL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesi istemine ilişkindir.

Davalı vekili; özetle, yanlar arasındaki akdî ilişkinin niteliğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığını, bedeli nakit olan “inşaat yapım” sözleşmesi olduğunu ve üç adet bağımsız bölümün davacı tarafından satılarak satış bedellerinin “iş bedeli” olarak alınmış olduğunu ve bu yolla tüm iş bedelinin ödendiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Mahkeme, taraflar arasında zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığını; “sözlü” olarak da bu nitelikte bir sözleşmenin yapılmasına yönelik olarak taraf iradelerinin birleşmediğini; inşaatın davacı tarafından tamamlanmış olmasının da sözleşmenin varlığını kanıtlamak için yeterli olmadığını, davacı iddiasının yasal delillerle kanıtlanamadığını gerekçe göstererek davayı reddetmiş ve verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Yasası’nın 355.maddesinde tanımlanan “eser” sözleşmesinin bir türü olup; tarafları yönünden haklar ve borçlar içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Yüklenicinin edimi arsa sahibi ya da sahiplerinin kayden maliki olduğu arsaya yasa ve sözleşme koşullarına; fen ve sanat kurallarına uygun şekilde inşaat yapmak ve sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümleri arsa sahibi - sahiplerine teslim etmektir.

Arsa sahibi ya da sahiplerinin karşı edimi ise; sözleşmede verilmesi yanlarca kabul edilen arsa payı veya arsanın kayden yükleniciye temlikidir. Anılan sözleşme tapulu taşınmazın ya da payının temlikini içerdiğinden, kural olarak ve Türk Medeni Kanunu’nun 706, Tapu Kanunu’nun 26, Noter Kanunu’nun 60 ve Borçlar Kanunu’nun 213.maddeleri hükümleri gereğince “zorunlu şekil” koşuluna uygun şekilde yapılması gerekir.

Ancak, taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmişlerse veya yüklenici inşaatı tamamlamış; ya da çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi inşaatın devamı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veyahut arsa payı yüklenici adına geçirilmiş ise “zorunlu şekil” koşuluna uygun şekilde yapılmayanı; “sözlü” veya “adi yazılı” şekilde yapılmış olan arsa payı inşaat sözleşmesiyle tarafların kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir.

Aksine olan durum, TMK’nın 2.maddesinde öngörülen “objektif iyiniyet” ilkesi ile bağdaşmaz. Bu görüş, Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında da kabul edilmektedir (örneğin: Y.15.H.D’nin 12.11.1981 tarih, 1981/2098-2240 sayılı. 19.04.1999 tarih, 1999/893-1686 sayılı kararları).

Somut olayda, Bursa İli, Nilüfer İlçesinde bulunan; 760 Ada ve (12) parsel sayılı olarak davalı adına tescilliyken her biri (8) bağımsız bölümlü, (A ve B) bloklar halinde toplam (16) bağımsız bölümü içeren inşaatı davacı yüklenicinin yaptığı çekişmesizdir. Ancak, davacı yüklenici; inşaatı, yanlar arasında “sözlü” olarak yapılan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” gereğince yaptığını ve (13) adet bağımsız bölümün kendisine verilmesi gerektiğini iddia etmekte; davalı arsa sahibi ise, inşaatın "bedel" karşılığı yapıldığını, (3) adet bağımsız bölümün satılarak bedelinin ödendiğini ve (13) adet bağımsız bölümün kendisine ait olduğunu savunmaktadır.

Davalı, yargılama sırasında ve 13.07.2005 günlü oturumdaki imzasıyla onayladığı açıklamasında "yükleniciye üç daire verdiğini, ancak davacının yaptığı dairelerin eksikliklerinin çok olduğunu” bildirmiştir. Diğer yandan, davacı vekilinin 05.04.2006 günlü dilekçesinde de, 18.09.2006 tarihli temyiz dilekçesinde de, davalı tarafından verilen vekâletname ile satılan üç adet dairenin de yüklenici davacıya, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince verilmiş olduğunu açıklamıştır. Tarafların bu açıklamalarının, dosya kapsamındaki diğer bildirimleriyle birlikte değerlendirilmesi halinde "mahkeme içi ikrar" niteliğinde olduğu sonucuna varılmaktadır. Varılan sonuç bu olunca da; yanlar arasındaki akdî ilişkinin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” niteliğinde olduğunun kabulü gerekmektedir.

Yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi davalının iş bedeli olarak yüklendiği karşı edimi, inşaat yapılan arsadan davacı yükleniciye pay vermek ve bu kapsamda bağımsız bölüm ya da bölümlerin kayden temlikini sağlamaktır. Ancak, inşaatın paylaşımı yönünden yanlar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. O halde, belirtilen

bu uyuşmazlığın Borçlar Kanunu’nun 366.maddesi uygulanarak çözümlenmesi gerekmektedir. Anılan Yasa hükmü uyarınca; taraflarca iş bedeli önceden kararlaştırılmamış veya yaklaşık olarak kararlaştırılmış ise, iş bedeli, işin yapıldığı zamandaki serbest piyasa rayiçleri gözetilerek eserin değerine ve yüklenicinin giderine göre bilirkişi aracılığıyla yaptırılacak inceleme sonucu mahkemece belirlenir.

Açıklanan hukuksal sebeplerle, mahkemenin yapacağı iş şu olmalıdır: Yanlar arasında sözleşmenin kurulduğu zamandaki arsanın bulunduğu çevre özellikleri; bu kapsamda ekonomik ve sosyal olanaklar, o çevrede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılması sırasında, uyuşmazlık konusu inşaata her yönüyle benzer inşaatların arsa sahipleriyle yüklenici arasında paylaşımına ilişkin yöresel uygulamalar, yüklenicinin inşaata yaptığı harcamalar ve inşaatın değeri, yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yapılacak keşifte bilirkişi kuruluna incelettirilerek;

uyuşmazlık konusu inşaatın, hangi paylaşım oranına göre yapılabileceğinin saptanmasıyla, yüklenicinin hakettiği bağımsız bölümlerin sayısının belirlenmesi ve yükleniciye verilmiş olan üç adet bağımsız bölümün, hakedilen iş bedeli bağımsız bölümlerden mahsubunun yapılması ve ayrıca varsa eksik ve kusurlu işlerin de tespitiyle, bunların giderilmesi için gerekli görülen bağımsız bölüm veya bölümlerin arsa sahibi üzerinde tutulması;

eksik ve kusurlu işler bedeli birlikte ifayı gerektirecek tutarda ise “birlikte ifa kuralı uygulanarak yüklenici adına” tescili gereken kat irtifaklı bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescile karar verilmesi gerekmektedir.

Diğer yandan, davada kademeli istemde bulunulduğu; tapu iptâli ve tescili talebi mahkemece reddedildiği halde, davacının tazminat istemi hakkında bir karar verilmemiş olması da doğru olmamıştır. Açıklanan sebeplerle, eksik araştırma ve inceleme sonucu verilen karar bozulmalıdır.