Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2007/5020 K.2008/5016

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ... , ... (...), ..., ... , ..., ... , ... ile ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Davalar, ... 2. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 09.01.1992 tarih ve 652 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” gereğince,

yükleniciler ... ve ... tarafından sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşattaki yüklenicilere verilmesi gereken bağımsız bölümlerin, davacılar tarafından davalı yüklenicilerden satın alınmış olduğundan bağımsız bölümlerin mevcut arsa paylarının iptâliyle ayrı ayrı davacılar adına tapuya tescili istemlerine ilişkindir.

Mahkemece, davalılardan ... ... adına hisse bulunmadığı görüldüğünden hakkındaki davanın reddine; asıl dava ile birleştirilen 1999/142, 2000/135 ve 2000/640 Esas sayılı dosyalar yönünden davaların kabulüne; ancak 1999/142 Esas sayılı dava dosyası davacılarından ... Kurşuncu’nun davası takip edilmediğinden HUMK’nın 409. maddesi gereğince bu davacının davasının açılmamış sayılmasına karar verilmiş ve verilen karar davalılar ... (...), ..., ... , ..., ... , ..., ... ve ... vekilince temyiz edilmiştir.

... 2. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 09.01.1992 tarih ve 652 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, ... , ... , ..., ... , ..., ... ve ... , ... ... arsa sahipleri; ... ile ... ise yüklenici sıfatlarıyla imzalamışlardır. Davacılardan ... tarafından açılan davalar da, bu davayla birleştirilen 1999/142 Esas, 2000/135 Esas ve 2000/640 Esas sayılı davalarda da davacılar, adi yazılı şekilde yapılan ayrı ayrı sözleşmelere dayalı olarak yüklenici davalılardan satın aldıklarını ileri sürerek, kendilerine satılan bağımsız bölümlerin paylarının adlarına tescilini istemişlerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 936 numaralı parsel, ifraz ve tevhid işlemleri sonucu en son 2791 ada ve (3) numaralı parsel olarak tapuya tescil olunmuştur. Bu parselin tapu kaydına göre ise; ..., ... , ... ... (...), ... , ..., ..., ..., ..., ..., ... , ... ve ... adlı kimselerin müşterek paydaş olarak taşınmaza malik oldukları anlaşılmaktadır. Ancak davalarda ..., ..., ... ... ve ... davalı gösterilmemiştir.

Oysa, tapu iptâli ve tescili davalarının anılan paydaşların mülkiyet haklarını da etkilediği kuşkusuzdur. Bu sebeple, tapu kaydına göre paydaş olan kimseler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. O halde, dava dışı kalan bu paydaşların davaya dahil edilmeden mahkemece, yokluklarında onların mülkiyet hakkını etkiler şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Öncelikle bu paydaşların davalı sıfatıyla davalara dahil edilmeleri için davacılara uygun süre verilmelidir.

Davalarda yukarıda açıklandığı üzere taraf teşkili sağlandıktan sonra; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini dava dışı bırakılan ve yukarıda açıklanan paydaşların imzalamadığı anlaşıldığından sözleşmeye onay verip vermediklerinin ve dolayısıyla Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince, tüm paydaşları ve yüklenicileri bağlayıcı olup olmadığının belirlenmesi zorunludur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşları ve yüklenicileri bağlayıcı ve geçerli olduğunun saptanması durumunda da; ilgili belediyeden inşaatın işlem dosyası getirtilerek ve ayrıca belediyeden inşaatın yasal durumu sorularak yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılmak suretiyle inşaatın kaçak olup olmadığının yani imar

mevzuatına ve inşaat ruhsatına uygun şekilde yapılıp yapılmadığının tespitinin yapılması, yasal olmadığı halde yasal hale getirilmesi olanaklı ise, yüklenicilere uygun süre ve yetki verilmesi, yüklenicilerin edimleri kapsamındaki yasal hale getirme işlemlerini yapmamaları durumunda da davacılardan sorulmalı ve kabul etmeleri halinde ise, sözü edilen işlemlerin yapılması için davacılara yeterli süre ve yetki verilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğunun, inşaatın yasal halde bulunduğunun ya da yasal hale getirilmiş olduğunun mahkemece saptanmış olması durumunda uyuşmazlıkların esası incelenmeli; aksi halde ise davaların reddine karar verilmelidir.

Çünkü, yüklenici ya da yükleniciler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki koşullara, fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini yerine getirerek inşaatı yapması durumunda arsa sahiplerine karşı elde edip ileri sürebileceği haklarını BK’nın 162 ve izleyen madde hükümleri gereğince üçüncü kişilere temlik edebilir. Temlik edilenin iyiniyetli olması, ona temlik edenin haklarından fazlasını sağlayamaz.

Aynı kanunun 167/I. madde hükmü uyarınca, borçlu yani somut olayda arsa sahipleri, temliki öğrendikleri zaman, temlik edene karşı hakkı olan def’ileri temlik alana karşı da ileri sürebilir. Somut olayda da, davacılarla yükleniciler arasında yapılan “Alacağın Temliki” niteliğindeki adi yazılı sözleşmeler Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi hükmüne uygun şekilde yapıldıkları anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlıkların esasının incelenmesi gerektiğinin anlaşılması durumunda ise; mahkemece kat irtifakı kurulmasına esas teşkil edecek yeterlikte uzman bilirkişi kuruluna, bağımsız bölümlerle irtibatları da gösterilerek arsa paylarının tespitine ilişkin inceleme yaptırılarak rapor alınması gerekmektedir.

Sonuçta, yüklenici davalıların yahut onlar adına davacıların, inşaatı ne oranda tamamlamış olduklarının, varsa eksik ve kusurlu işlerin miktarı da bilirkişi kuruluna incelettirilerek yüklenicilerin ve dolayısıyla alacağın temliki yoluyla halefleri olan davacıların tescil isteme haklarının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesiyle; yukarıda açıklanan tüm açıklamalar gözetilerek varılacak sonuca göre mahkemece davalar hakkında bir karar verilmelidir.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini “...” soyadıyla imzalayan paydaş ...’un, tapu kaydında “...” olarak yazılmasının maddi hatadan kaynaklanmış olup olmadığının ve dolayısıyla sözleşmeyi imzalayan ... ile tapu kaydındaki paydaş olan ...’un aynı şahıs olup olmadıkları araştırılmadan; adı geçenin, paydaş olmadığı gerekçesiyle hakkındaki davanın reddine karar verilmesi de doğru değildir.

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.