Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2007/6544 K.2008/6369

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, davacılar ..., ... ve dava dışı paydaşlar ile davalı arasında yapılan ve ... Noterliğince doğrudan düzenlenen 27.10.1998 gün ve 18241 yevmiye numaralı, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” dayanak alınarak açılmış olup; bu sözleşme gereğince, davacılara teslimi gereken (1) daire ile (1) dükkanın aynen teslimi; olmadığı takdirde rayiç piyasa değerinin ve ayrıca 30.10.2000 tarihinden, dava tarihine kadar süre içinde hakedilen kira bedeli dahil olmak üzere; 5.000,00 YTL’nin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesi istemlerine ilişkindir

Mahkemece, yapılan inşaatın onaylı projesinin ve inşaat ruhsatının bulunmaması sebebiyle “kaçak” olarak yapılmış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir

Az yukarıda sayısı belirtilen sözleşme, Borçlar Kanununun 355. maddesi hükmünde tanımlanan “eser” sözleşmesinin bir türü olan, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Bu sözleşme ile arsa sahipleri, karşı edimi olarak yükleniciye tapulu taşınmaz payını yada tapulu taşınmazı kayden temlik etmeyi yüklendiği halde; yüklenici de, sözleşmede kararlaştırılan inşaatı yapmayı ve verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümleri arsa sahibi ya da arsa sahiplerine teslim etmeyi yüklenmiş olur, Türk Medeni Kanununun 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi; korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi "olağanüstü tasarruf" sayıldığından oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler incelendiğinde. TMK’nın 692. maddesi hükmüne uygun şekilde geçerli ve yanları bağlayıcı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dosya kapsamına sunulmadığı anlaşılmaktadır.

O halde, mahkemece öncelikle tapu sicil müdürlüğünün 25.05.2007 tarih ve 758 sayılı yazısı ile Belediye Başkanlığınca dosyaya sunulan yazı kapsamları ve tapu kayıtları değerlendirilerek, inşaat yapılan taşınmazın tüm maliklerini ve yükleniciyi bağlayıcı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılıp yapılmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Davacı vekilinin sunmuş olduğu 14.09.2006 tarihli dilekçede, sözleşme konusu taşınmazın ada ve parsel sayısı bildirilmiş ve Tapu Sicil Müdürlüğünün 25.05.2007 tarihli cevabi yazısında ise, 29 ada, 91 numaralı parselin tapu kaydının, birçok parselin tevhidi sonucu tesis olunduğu açıklanmıştır. Dosya kapsamına sunulan 16.11.1998 tarih ve 73 numaralı yapı ruhsatı ise, 91 parsel ile birleştirilen 89 sayılı parsel ile ilgili olarak verilmiştir.

3194 sayılı İmar Yasasının 29. maddesi gereğince, inşaata, ruhsat tarihinden itibaren (2) yıl içinde başlanması; başlama süresi ile birlikte (5) yıl içinde de bitirilmesi gerekir. Aksi takdirde, ruhsat hükümsüz sayılır.

O halde, yukarıda açıklanan hususlar da gözetilerek, uyuşmazlık konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu inşaatın geçerli ruhsatının bulunup bulunmadığı tapu kayıtları doğru olarak bildirilmek ve örneği dosyada bulunan ruhsattan söz edilmek suretiyle Belediye Başkanlığından sorulup tespit edilmelidir. Mahkemece bu husus dahi araştırılmamıştır.

Bu sebeplerle, yanlar arasında bağlayıcı ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğunun mahkemece belirlenmesi durumunda ve inşaatın ruhsatına uygun şekilde yapılmış olduğunun saptanması halinde; uyuşmazlığın esasına girilerek davacıların tüm taleplerinin değerlendirilmesi ve varılacak sonuca göre yanlar arasındaki uyuşmazlığın sonuca bağlanması zorunludur.

Ayrıca, davacı tarafa açık bir şekilde dava konusunun, HUMK’nın 179/V. maddesi gereğince açıklattırılması. Harçlar Kanununun 32. maddesi uyarınca noksan harç varsa mahkemece tamamlatılması gerekir.

Mahkemece, yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Kararın açıklanan sebeplerle bozulması gerekmiştir. Ancak, karar başlığında davacılardan ...’ın gösterilmemiş olması, HUMK’nın 459. maddesi gereğince maddi hata niteliğinde olduğundan ve mahkemece her zaman düzeltilebileceğinden, bozma nedeni sayılmamıştır.