Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/2674 K.2009/2842

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Sivas 2. Noterliğince doğrudan düzenlenen ve yanlar arasında yapılan 11.05.2004 tarih ve 9785 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; bu sözleşme gereğince davacıya verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümdeki eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 670,00 YTL’nin 18.11.2005 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş ve verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasında yapılan ve Sivas 2. Noterliğince doğrudan düzenlenen 11.05.2004 günlü Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümleri gereğince; davacının kayden maliki bulunduğu 37 pafta, 2156 ada ve 20 parsel sayılı tapulu taşınmaz ile davacıya ait olmayan 18 parsel numaralı tapulu taşınmazın tevhidi ile ortaya çıkacak arsa üzerine,

her katında üçer daire ve son katı dubleks daire olmak üzere, dört katlı bina yapımını, zemin kat üzerindeki ikinci katta bulunan en az 122 m2 yüzölçümlü dairenin davacı arsa sahibine teslimini yüklenmiş ve arsa sahibi de, 20 parselin temliki ile birlikte 26.500,00 TL tutarında yükleniciye, ödeme yapmayı kabul etmiştir.

Davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümün en geç 30.07.2006 tarihinde teslimi sözleşmenin 2. maddesinde kararlaştırılmış olduğu halde; davacı, 10.10.2005 tarihinde kendisine teslimi sözleşme ile yükümlenilen 2. kat 5 numaralı bağımsız bölüme taşınmıştır.

Yüklenici, sözleşme gereğince yüklendiği edimini sözleşme ve yasa hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun şekilde ifa etmekle ve bu kapsamda arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümleri tamamlanmış olarak teslim etmekle ödevlidir. Yüklenicinin bu ödevi, Borçlar Kanununun 356/I. maddesi gereğince, arsa sahibine karşı olan özen borcu gereğidir. Mahkemece, yerinde yapılan keşif ve inceleme sonucu sunulan 06.02.2007 tarihli rapor ile 21.05.2007 günlü ek bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde;

yüklenici, sözleşme hükümlerine göre yapımını yüklediği halde, davacıya ait bağımsız bölümün küvetini, karton piyerini, alçı çıta yapımı işlerini yapmadığı ve daire içi kapıları, sözleşmede kararlaştırılanın yerine daha az değerde olan panel kapıları yapmak suretiyle bu kalem işi de ayıplı olarak yaptığı ve eksik-ayıplı işler bedelinin 3.297,00 TL olduğu sonucuna varılmaktadır.

Ancak mahkemenin 21.05.2007 günlü ek bilirkişi raporunu dayanak alarak asansörün getirdiği değer artışı bedeli tutarı 2.250,00 TL, merdiven boyasının getirdiği değer artışı bedeli 343,00 TL tutarındaki işlerin sözleşme dışı işler olduğu kabul edilerek, bu işlerin toplam tutarı olan 2.593,00 TL’nin davacının isteyebileceği 3.297,00 TL tutarındaki eksik ve kusurlu işler bedelinden mahsubunu yaparak, eksik ve kusurlu işler bedeline hükmetmiş olması doğru değildir.

Çünkü, sözü edilen işler, tüm yapının değerini artırıcı işlerden olup, davacının yararlandığı oranda yüklenici de yararlanacağından, bedeli mahsup edilen bu işler, sözleşme dışı işler kapsamında değerlendirilemez.

Sözleşmenin 4. maddesi gereğince, davacı arsa sahibinin, yüklenici şirkete arsa payına ilaveten 26.500,00 TL ödemeyi yüklendiği anlaşılmakta ise de; bu miktardaki para alacağı “şahsi hak alacağı” niteliğinde olup, ayrıca davacıdan istenebileceği kuşkusuzdur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, esasen arsa sahibi, kayden maliki bulunduğu taşınmaz ya da taşınmaz payını, yüklenicinin arsa sahibine imâl ederek teslimini yüklendiği bağımsız bölüm ya da bölümleri karşılığında temlik ettiğinden, bu bağımsız bölüm ya da bölümlerin gerçek maliki, arsa sahibi olmaktadır ve aynen teslimini talep edebilir.

Ancak, taşınmaz üzerinde yüklenicinin şahsi hakkı var ise, Türk Medeni Kanununun 994. maddesi gereğince, arsa sahibine verilmesi gereken taşınmaz üzerinde hapis hakkını kullanabilir veya koşulları oluşmuş ise, aynı Kanunun 895. maddesi uyarınca da ipotek kurulmasını talep edebilir.

Sonuçta, mahkemece yapılacak iş; davacının bağımsız bölümündeki eksik ve kusurlu işlerin toplam bedeli olan 3.297,00 TL’den, sözleşme dışı iş sayılan davacının dairesinin tavan boyası bedeli olan 33,30 TL’nin mahsubu ile 3.263,70 TL’nin davalıdan tahsiline ve fazla istemin reddine karar vermekten ibaret olmalıdır.