Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/3044 K.2009/3736

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı arsa sahibi vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu bodrum kat 1 nolu dükkanın davacı yükleniciye aidiyeti taraflar arasında çekişmeli değildir. Çekişme ferağ koşullarının oluşup oluşmadığı noktasındadır. Davalı arsa sahibi cevabında ve aşamalarda verdiği diğer dilekçelerde binanın plan ve projesine aykırı yapıldığını ve bu nedenle iskân ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alınamadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Yanlar arasındaki 20.11.1997 tarih ve 60813 yevmiye nolu düzenleme biçimindeki sözleşmenin ferağla ilgili 1. maddesinde projenin belediyece tasdik edilmesinden sonra tapuda kat irtifakının tesis edileceği ve kaba inşaat bittikten sonra yükleniciye ait bağımsız bölüm tapularının devredileceği, devredilen bölümler üzerine arsa sahibi lehine teminat ipoteği konacağı, ipoteklerin inşaatın seviyesine göre aşamalı olarak çözüleceği, son bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin de binaya iskân ruhsatı alındıktan sonra çözüleceği,

sözleşmenin teslimle ilgili 3. maddesinde de arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin iskân ruhsatı alınmış olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından, dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye devri gereken son bağımsız bölüm olduğu ve henüz belediyeden yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşme hükümlerine göre teslim iskân ruhsatı alınması koşuluna bağlı olup, iskân ruhsatı alma yükümlülüğü de davacı yükleniciye aittir.

Davacı yüklenicinin eser bedeline (sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlere) hak kazanabilmesi için inşaatı tasdikli plan ve projesine, inşaat ruhsatına, sözleşme ve ekleri ile

fen ve sanat kurallarına uygun yapması, yani yapılan işin teknik ve hukuki yönlerden kabul edilebilir olması gerekir.

Mahkemece mahallinde keşif yapılarak bilirkişi kurulundan 22.12.2003 tarihli rapor ve 25.06.2004 tarihli ek rapor alınmış ise de, kök raporda binanın plan ve projesine uygun inşa edilip edilmediği, yapı kullanma izin belgesi alınmasına engel bir durumun bulunup bulunmadığı hususları üzerinde durulmamış, ek raporda da bu hususların tespiti için yeniden keşif yapılması gerektiği bildirilmiştir.

Mahkemece yeniden keşif yapılmadan, binanın plan projesine ve ruhsatına uygun inşa edilip edilmediği, yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için engel bir durumun bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturulmadan, davalı arsa sahibince davacı yükleniciye verilmiş bir vekâletname bulunmadığından bahisle davanın yazılı şekilde kabulle sonuçlandırılması sözleşme hükümlerine ve yasaya aykırı olmuştur.

Mahkemece yapılacak işlem; dava konusu binanın imara, tasdikli plan projesine ve ruhsata uygun inşa edilip edilmediğinin, yani yasal olup olmadığının, yasal değilse mevcut bina ile tasdikli plan proje ve ruhsat arasındaki farklılıkların neler olduğunun, binanın yasal hale gelmesinin proje tadilâtı yapılması veya kısmî yıkım ve düzeltmelerle mümkün olup olmadığının mahallinde keşif yapılarak bilirkişi kurulundan alınacak ek raporla ve belediyeden de sorulmak suretiyle açıklığa kavuşturulmasından, binanın yasal hale getirilmesi mümkün ise;

davacı yükleniciye binayı yasal hale getirmesi ve yapı kullanma izin belgesini alması için yetki ve makul süre verilmesinden, verilen sürede bina yasal hale getirilir ve yapı kullanma izin belgesi alınırsa davanın şimdiki gibi kabul edilmesinden, ancak ferağ koşulları davadan sonra gerçekleştiğinden davalı arsa sahibinin harç, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasından, yasal hale getirilmesi mümkün değilse veya mümkün olmasına rağmen verilen sürede yasal hale getirilmemiş ise davanın reddedilmesinden ibarettir.

Değinilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.