Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/4662 K.2009/5001

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmensin feshi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemiyle açılmıştır. Davalı cevap vermemiş, yokluğunda karar verilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davacının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinin anlaşılmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları reddedilmelidir.

2-Taraflar arasında imzalanan 03.01.2005 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalı 1 depo, 2 dükkan ve 6 daireli bina inşaa etmeyi, 1 dükkan ile 2 daireyi, arsa payı karşılığında davacı arsa sahibine teslimi yükümlenmiş ise de süresinde edimini ifa etmeyerek temerrüde düştüğünden davacı BK’nın 106. madde uyarınca seçimlik hakkını akdin feshi yönünde kullanmıştır.

Akit feshedilmekle ortadan kalkacağından sözleşmeye dayanılarak zarar isteminde bulunulamaz. Burada istenebilecek zarar, BK’nın 108. maddesi hükmünce, akdin hükümsüzlüğünden doğan zarardır. Gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında bu zarar menfi (olumsuz) zarar olarak tanımlanmaktadır.

Menfi (olumsuz) zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.

Menfi zarar kapsamında, sözleşme giderleri, başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması vb. zararlar yer almaktadır (HGK. 17.01.1990 gün ve 1989/13-392 Esas 1990/1 Karar).

Olayımızda, akdin ifa edilmemesi nedeniyle davacı menfi zararını ve mahrum kalınan kira kaybı zararını dava etmiştir. Akdin ifasına bağlı kira kaybı, akit feshedilerek başa dönülmekle istenemez. Kısaca mahrum kalınan kira gelirinin istenilebilmesi için akdin ayakta olması gerekir.

Yine doktrinde ve Yargıtay kararlarında müsbet (olumlu) zarar kapsamında değerlendirilen kira kaybının, akdin feshinde istenilemeyeceği kabul edilmiştir. hükme dayanak bilirkişi raporunda kira mahrumiyeti hesabı yapılmamış ise de menfi zarar hesabı da az yukarıda değinilen ilkelere uygun değildir.

O halde mahkemece yapılması gereken iş, tarafların delillerini bu ilkelere göre değerlendirmek üzere bilirkişilerden ek rapor almak, davacıya sözleşme tarihinde başkasıyla sözleşme yapması veya yapabileceği durumunda verilebilecek bağımsız bölüm payı ile fesih iradelerinin birleştiği dava tarihine göre yeniden yapılacak sözleşmeye göre verilecek bağımsız bölüm payının rayiç değerleri arasındaki fark hesaplatılıp davacının menfi zararı olarak hüküm altına alınmasından ibarettir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle ve bilirkişi görüşüyle bağlı kalınarak hükme varılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.