Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/5049 K.2008/5825

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, davacıların kayden maliki oldukları, ...-... (2.) Bölge Tapu Sicilinde kayıtlı taşınmazın 28.06.1995 tarih ve 834 parsel sayılı tapu kaydındaki 27.09.1995 tarih ve 34221 yevmiye numaralı sözleşmenin şerhi kaydının terkini istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davacıların arsa sahibi; davalının ise yüklenici sıfatlarıyla imzaladıkları ve ... Noterliğince doğrudan düzenlenen 10.01.1995 günlü, 01147 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Senedi” başlıklı sözleşme ile 27.09.1995 tarihli 34221 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmelerin kapsamlarının doğruluğu tarafların da kabulündedir.

Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bazı özellikler taşıyan bir “Karma Sözleşme” sayılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir.

Bu tür sözleşmelerde iki sözleşme iç içedir: Birisi, hiçbir şekle bağlı olmayan “İnşaat Sözleşmesi” diğeri ise, TMK.’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi hükümleri gereğince, resmi biçimde yapılması gereken “tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payının mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşmedir”.

Bu yasal nedenlerle,"arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" Noterlerce düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli kabul edilemez.

Az yukarıda açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa ya da arsa payının devrini de içermesi sebebiyle, karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesih olunamaz ve feshe hakim karar verir. Borçlar Kanunu’nun 22. maddesi hükmünde tanımlanan “sözleşme yapma vaadi” sözleşmesi yaparak; taraflar, ileride asıl sözleşme yapmak yükümlülüğü altına girebilirler. Sözleşme yapma vaadi sözleşmesi, bir “ön” sözleşmedir. Yasa iki tarafın yararı için, bu sözleşmenin geçerliliğini bir biçime bağlamışsa, bu biçim sözleşmenin yapılması vaadine de uygulanır (BK’nın 22/II maddesi).

Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Çünkü, 10.01.1995 günlü sözleşmenin 2. ve 3. maddeleri.

27.09.1995 tarihli sözleşmenin 2. ve 9. maddeleri hükümlerinde: İmar durumları belli olduktan sonra proje aşamasında taraflarca “inşaat sözleşmesinin” yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ise, yukarıda da açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerdiği iki sözleşmeden birisidir. Yüklenici davalının karşı edimini oluşturan “inşaat yapma” borcunu içerir “inşaat sözleşmesi” yapılmamıştır.

Nitekim, davalı tarafça da bu sözleşmelerin, Borçlar Kanunu’nun 22. maddesi gereğince birer “ön sözleşme” oldukları, yargılama aşamasında bildirilmiştir.

Dosya kapsamındaki Belediye Başkanlıkları yazıları kapsamına göre de, sözleşme konusu parselin imar durumunun henüz kesinleşmediği; Borçlar Kanunu’nun 149. maddesinde öngörülen bu erteleyici şartın gerçekleşmemesi sonucu, yanlarca “esas sözleşmenin” yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması edimlerinin ifası olanağının doğmadığı anlaşılmaktadır. Ancak az yukarıda da açıklandığı üzere, yanlar arasındaki “sözleşme yapma vaadi sözleşmeleri” arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmadığından yanlarca ve tek yanlı irade bildirimiyle fesih olunabilir. Sözleşmenin feshi bildirimi, taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdiren ve tek taraflı bozucu yenilik doğuran haklardan olup, karşı tarafa ulaşmasıyla geriye etkili olarak hüküm doğurur.

Somut olayda da; yanlar arasındaki sözleşmelerin fesih olunduğu; davacılar tarafından ... Noterliği aracılığıyla gönderilen ve davalı tarafa 01.06.2006 tarihinde tebliğ olunan 31.05.2006 günlü ve 20586 yevmiye numaralı ihtarname ile bildirilmiştir. O halde, geriye etkili olarak fesih olunduğundan; sözleşmenin, taşınmazın sicilindeki şerhinin hukuksal dayanağı kalmamıştır. Bu hukuksal sebeplerle, davalının kabulü ile 234 parselin tapu kaydındaki 27.09.1995 tarih ve 34221 yevmiye numaralı sözleşmenin şerhinin terkinine karar verilmesi gerekirken; mahkemece, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.