Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2009/4191 K.2010/6072

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... .... Davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen kira sözleşmesine dayalı olarak açılmış; kira bedelinin indirilmesi, ödenen üç aylık kira parası ile davalı tarafından icra takibiyle tahsil olunan 86.500,00 TL kira bedelinin ve 25.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsili istenmiş; mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında 28.03.2007 tarihli ve “kira sözleşmesi” başlıklı adi yazılı kira sözleşmesi yapılmıştır. Davacı şirket kiracı, davalı ise kiralayandır. Kira süresi, 01.05.2007 tarihinden başlamak üzere 10 yıldır. Sözleşmede yazılı koşullarla Antalya İli ... Mahallesi'nde bulunan 5648 Ada ve 18 numaralı parsel sayısı ile davalı adına kayıtlı arsa üzerindeki bina davalı tarafından davacıya kiralanmıştır. Sözleşmenin “ŞARTLAR” başlıklı bölümünün 1. maddesinin (a,b ve c) bentlerinde gösterilen işlerin, kiralayan ... tarafından yapımı yüklenilmiştir. Kiralanan ise, kaba inşaatı tamamlanmış şekilde kiracı şirkete teslim edilmiştir.

Davada, davalı kiralayanın yüklendiği edimleri ifa etmemesi sebebiyle kiralanandan yararlanılamadığı ve dolayısıyla davacının maddi zararının gerçekleştiği ileri sürülerek, 01.05.2007 ilâ 14.12.2007 tarihleri aylık kira bedelinin Borçlar Kanunu'nun 249 ve 250. maddeleri gereğince aylık 100,00 TL'ye indirilmesine.

Mayıs, Haziran, Temmuz 2007 ayları için ödenen toplam 50.000,00 TL kira bedelinin istirdadı ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak koşuluyla kiralanan taşınmazda belirtilen sürelerde davacının ticari faaliyette bulunamamasından kaynaklanan 25.000,00 TL maddi zararın tahsiline karar verilmesi istenmiş; ayrıca 26.01.2009 tarihinde harcı yatırılarak, 01.08.2007 ilâ 30.04.2008 dönemine ait kiraların da haksız tahsil edildiği ileri sürülerek 26.01.2009 tarihli ıslah dilekçesiyle dava değeri 86.605,00 TL artırılmak suretiyle 161.605,00 TL'nin tahsili istenmiştir.

Yanlar arasındaki kira sözleşmesi incelendiğinde; kiralananın 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümlerine tâbi olduğu anlaşılmaktadır.

Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi hükmü gereğince, kiraya veren, kiralananı sözleşmeyle güdülen amaca göre kullanılmaya elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralanan, sözleşmeyle güdülen amaca uygun yolda kullanılmayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak sakatlı bir durumda teslim edilirse, kiracı, sözleşmeyi bozmaya veya kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini istemeye yetkilidir.

Aynı Kanunun 250. maddesi uyarınca da, kiralanan, kira süresi içinde, kiracının bir kusuru olmaksızın, sözleşmeyle güdülen amacı sağlayacak yolda kullanılma olanağını yitirmiş veya önemli ölçüde azaltacak bir duruma düşmüşse kiracı, kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, bu ayıplı durum uygun bir süre içinde giderilmezse sözleşmeyi de bozabilir. Kiraya veren, kendisinin bir kusuru olmadığını kanıtlayamazsa, maddi tazminatla yükümlü olur.

Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi gereği olarak, kira sözleşmesi uyarınca, kiralanan kullanmaya elverişli biçimde ve tam olarak teslim edilmez ise kiracı, bedelden uygun bir tutarın indirilmesini isteyebilir. Diğer yandan, kira sözleşmesi sürekli edim olup, Borçlar Kanunu'nun az yukarıda anılan 249 ve 250. maddeleri hükümleri uyarınca, kiralayan sözleşme süresince de sözleşmenin amacına uygun olarak kullanılmaya elverişli bir biçimde tutmakla ödevlidir.

Bu yükümlülüğü kiralayan, yerine getirmediği takdirde. Borçlar Kanunu'nun 249, 250 ve 96. maddeleri hükümleri gereğince, zarardan sorumlu olup, kiracının dava açma hakkı vardır. Somut olayda, kiracı şirket, kira sözleşmesini feshetmeyip kiralananı ayıplı şekilde kullandığına göre, bundan dolayı gördüğü zararın giderilmesi talebinde Borçlar Kanunu'nun 98. maddesinin yollamasıyla 44. maddesinin gözönünde tutulabileceği olanaklıdır.

Mahkemece, davacı isteminin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek kira parasının değişen hâl ve şartlara uyarlanmasının istendiği ve ayrıca davalıya ihtarda da bulunmadığı gerekçe gösterilerek dava reddedilmiştir. Az yukarıda açıklandığı üzere; davanın hukuksal sebebi, Borçlar Kanunu'nun 249 ve 250. maddeleri hükümleridir.

Ayrıca, Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi hükmünden kaynaklanan seçimlik hakkın kullanılabilmesi için, ihtar çekilmesi bir koşul değildir (Hukuk Genel Kurulu 03.06.1972 tarih ve 1970/4-1048 Esas-1972/357 Karar). O halde, mahkemece, davanın kararda gösterilen gerekçelerle reddi doğru olmamıştır.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıda özetle açıklanan hukuksal nedenler gözetilerek, kira sözleşmesindeki tarafların edimleri değerlendirilerek ve tüm deliller de değerlendirilmek suretiyle, gerekirse uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla da inceleme yaptırılıp, varılacak sonuca göre uyuşmazlık hakkında bir karar vermekten ibaret olmalıdır. Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.