Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/1235 K.2018/4073

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-birleşen dosya davalısı asil ... ve vekili Avukat ... ile davalı-birleşen dosya davacıları vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, yüklenici tarafından açılan asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükümlenilen edimlerin ifa olunduğundan bahisle inşaat yapım karşılığı verilmesi kararlaştırılan A blok 19, 20, 21, 22 ve B blok 9 nolu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının iptâline, davacı adına tesciline karar verilmesi, arsa sahipleri tarafından açılan birleşen dava ise gecikme tazminatı, uğranılan zarar, yapılan harcama, mahrum kalınan kira bedelinin tahsili ile ticari alanların ve usulüne uygun hale getirilen ilave imalâtların teslimi istemiyle açılmıştır.

Mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne ve ticari alanların ve ilave imalâtların teslimi yönünde karar verilmesine yer olmadığına dair kararı, taraf vekillerince süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davacı-birleşen dosya davalısı yüklenicinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; binanın statik ve mimari projelere aykırı inşa edildiği, projesine aykırı olarak zeminin büyük yapıldığı, binaya gelişigüzel şekilde kolon ve perde imâl edildiği ve yasal hale getirilemediği belirtilmiştir. Mahkemece de bu gerekçe ile asıl davanın reddine karar verilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve eklerine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi ve iskân alma yükümlülüğü kendisinde ise iskân belgesini de almak zorundadır. 3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması,

bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1).

Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3). Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4).

Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir.

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; dosya kapsamında imara aykırılıkların giderilip giderilmeyeceği ilgili belediyeden sorulmadığından dayanak bilirkişi raporu ve varsa eki kroki eklenip ilgili belediyeden ruhsat ve proje tadilatı ve fazlalıkların kaldırılması sureti ile İmar Kanunu'nun 16. maddesindeki değişiklikler de dikkate alınarak inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği sorulup yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda yükleniciye makul süre ve yetki verilip inşaat yasal hale getirildiğinde asıl dava yönünden,

birleşen davada arsa sahipleri yararına hükmedilecek miktar ödenmek şartı ve birlikte ifa koşulu ile tapu iptâl tescile karar verilmesi ve arsa sahipleri davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından asıl davada vekaleti ücreti ve yargılama gideri ile sorumlu tutulmamalarına, imara aykırılık giderilemiyorsa ya da verilen sürede giderilmez ise de davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

3-Davacı-birleşen dosya davalısı yüklenicinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dosya kapsamındaki tapu kayıtları incelendiğinde; B Blok 7 nolu bağımsız bölüm halen yüklenici adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Arsa sahiplerince bu bağımsız bölüm ile ilgili tapu iptâl ve tescil talep edilmediğinden B Blok 7 nolu bağımsız bölüm yönünden talep edilen gecikme tazminatının reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi de hatalı olmuştur.

Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 13. maddesi uyarınca tanıtım direğinin kullanım hakkı arsa sahiplerine aittir. Dosya kapsamında tanıtım direğinin söküldüğü ve mevcut olmadığı sabittir.

Yüklenici reklam direğinin arsa sahiplerinin talimatı ile sökülüp kaldırıldığını yasal deliller ile kanıtlayamadığından arsa sahipleri, reklam direğinin yeniden yapım bedelini talep edebilirse de istenebilecek miktar direğin sökülüp kaldırıldığı tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek yeniden yapım bedelidir. Mahkemece hükme esas alınan rapor da ise bedel belirlenirken direğin sökülüp kaldırıldığı tarih yerine rapor tarihi esas alınmıştır.

Mahkemece; kaldırma ve yıkım tarihi saptanıp hükme esas alınan reklamcı bilirkişiden ek rapor alınarak saptanan tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre bedel belirleyip hüküm altına alınması gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile rapora göre hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuştur.

4-Davalı-birleşen dosya davacılarının temyiz itirazlarının incelenmesinde; Davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından mahkemeye sunulan ıslah dilekçesinde; ticari alanlara ait olan 1000 m2 kapalı garaj alanının teslimi ile projeye aykırı olarak yapılan ilave imalâtların proje tadilat, tadilat projesi ve sair işlemler ile hukuka uygun hale getirilmesine müteakip taraflar arasındaki münakit protokol uyarınca paylaşımının yapılması da talep edilmiştir. Mahkemece bu talepler yönünden dava dilekçesinde talep bulunmadığından karar

verilmesine yer olmadığına dair hüküm kurulmuş olsa da dava dilekçesinde bu konularla ilgili talep olduğu gibi Dairemizin hükmüne uyulan 02.05.2012 gün, 2011/1783 Esas, 2012/2938 Karar sayılı bozma ilamında ilave imalâtlar ilişkin talebe yönelik olarak;

yasal olan proje dışı fazla inşaattan arsa sahiplerinin sözleşmedeki paylaşım oranına göre almaları gereken arsa payı hesaplattırılıp arsa sahiplerinin bu payları dışında kalan ve birleşen davalardaki zararları da karşılanmak sureti ile yüklenicinin bu şekilde edimini ifasından sonra asıl davada tapu iptâl ve tescile karar verilmesi işaret edilmiş olup mahkemece bozma ilamına uyulduğundan davalı-birleşen dosya davalılarının ıslah dilekçesi ile ilgili ileri sürdükleri talepleri yönünden ıslah harcı tamamlattırıldıktan sonra gerekli inceleme ve araştırma yapılarak ve proje dışı fazla imalâtların yasal olup olmadığı da araştırılıp

değerlendirildikten sonra bu talep ile ilgili sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.