Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/698 K.2018/2982

Davacılar 1-... 2-... ile davalı ... Ltd. Şti. arasındaki davadan dolayı ... 8. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 25.03.2014 gün ve 2003/735-2014/115 sayılı hükmü bozan 23. Hukuk Dairesi'nin 16.03.2016 gün ve 2014/8300-2016/1636 sayılı ilâmı aleyhinde davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup, geç teslim sebebi ile gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen karar Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 15.05.2003 tarih ve 2292 Esas, 2598 Karar sayılı ilâmıyla; yapının iskân alınarak teslim edilmemesi nedeniyle davanın BK'nın 126/4. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda, taraflar arasındaki sözleşme gereği davacı ...'nın hissesine 5 no'lu parselden 3, 6 ve 7 no'lu dairelerin, 6 no'lu parselden ise 2 ve 4 no'lu dairelerin isabet ettiği, 09.04.1994 ile 17.11.1995 tarihleri arasında davacı ... yönünden karşılaması toplam 1.726,72 TL gecikme tazminatı alacağı bulunduğu, davacıya 826,53 TL ödeme yapılması nedeniyle bakiye 900,19 TL alacak bulunduğu gerekçesiyle, davacı ... davadan feragat ettiğinden bu davacı yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ... yönünden ise davanın kısmen kabulüne, 900,19 TL'nin tahsiline karar verilmiştir.

Karar, ... dışındaki taraf vekillerince temyiz edilmiştir.Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nce yapılan temyiz incelemesi sonucunda tarafların sair temyiz itirazlarının reddine karar verilerek davacıya düşen bağımsız bölümlerin teslim tarihlerinin, elektrik, su, doğalgaz, telefon vb. abonelik kayıtları ve varsa diğer deliller ibraz ettirilerek tespit edilip bu tarihlere kadar hesaplama yapılarak sonuca gidilmesi gerekirken, yeterli araştırma yapılmaksızın hükme varılması doğru olmadığı,

gecikme tazminatı (kira kaybı) hesaplanırken, dava konusu bölümlerin gecikme dönemindeki tespit edilecek rayiç kira bedelleri üzerinden tazminatın tespiti gerekirken, 2012 yılı için tespit edilen kira bedelinin, hesap edilen dönem için güncellenmesi suretiyle hükme varılması da usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçeleri ile hüküm bozulmuştur. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin bozma ilâmına karşı davalı vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması,

bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1).

Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3);Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici 16/4).

Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir.

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda binada imara aykırılıkların bulunduğu belirtilmesine rağmen bu hususların tadilat projesi ile giderilip giderilemeyeceği ve ruhsat alınıp alınamayacağı husus açıklanmamıştır. Ayrıca 18.05.2018

tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde gereğince yapıların yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir.

Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi,

imara aykırılık ve kaçak inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması ya da süre verilmesine rağmen davacı tarafça yasal hale getirilmemesi ve tadilat ruhsatı alınmaması halinde sözleşme hukuken geçersiz olup, mevcut inşaatın ekonomik değeri olmayacağı kira alacağı talebinin reddine karar verilmesi gerekir.

Kararın bu yönden de bozulması gerektiği bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından karar düzeltme talebinin bu şekilde kısmen kabulü ile Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2014/8300 Esas 2016/1636 Karar sayılı bozma ilâmının 2. fıkrasına eklenmesine karar vermek gerekmiştir.