Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2019/3306 K.2020/2240

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar ... İnş. Oto. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti., ... ve ... vekili Avukat ..., davalılar ..., ..., ..., ... ..., ... ve asli müdahiller vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... geldi. Davalı asiller ... ve ... geldi. Diğer davalılar gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, 6360 sayılı Yasa ile tüzel kişiliği kaldırılarak ... Belediyesi’ne devredilen ... ... ile ... ... İnş. Ot. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 26.09.2007 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ile, ... şirket tarafından diğer davalılara devir suretiyle oluşturulan tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda arsa sahibi ve yüklenicinin birbirlerine karşı tazminat talepleri baki kalmak üzere davanın reddine, kapatılan ... Belediye Başkanı ile davalı ... şirket arasında akdedilen 26.09.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin şekil ve yetki yönünden geçersiz olduğunun tespitine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı ... Belediyesi’ne devredilen ... Belediyesi ile ... şirket arasındaki sözleşme ve uyuşmazlığın sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan yasal düzenlemeler ve özellikle 5593 sayılı Belediye Kanunu hükümlerine göre değerlendirilip, çözümlenmesi gerekir.

1580, 5272 ve 5393 sayılı belediye kanunları ile belediye meclislerinin yetkilerine yorum getiren adli ve idari yargı kararlarında belediye taşınmazlarının alım-satım ve tahsisine karar verme yetkisinin belediye meclislerine ait olduğu benimsenmiş ve yargısal uygulama da bu yönde istikar kazanmıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 12.12.2006 gün 2006/11235 Esas, 2006/12506 Karar, 06.02.2006 gün 2005/13484 Esas, 2006/731 Karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 14.03.2008 gün 2008/240 Esas, 2008/1632 Karar sayılı ilamları).

1580 sayılı Belediye Kanunu’nun 70/11. maddesinde, belediyeye ait taşınmazın satışı, tahsis şeklinin değiştirilmesi ve gelir getiren mülk haline getirilmesi belediye meclisinin görevleri arasında sayılmıştır.

25.12.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5272 sayılı Kanun ile 1580 sayılı Belediye Kanunu kaldırılmış ve 18/e ile 34/g maddelerinde belediyeye ait taşınmazların satışı ve tahsis şeklinin değiştirilmesi yine belediye meclisinin kararına bağlı tutulmuş, aynı ilkeler en son yürülüğe giren ve halen yürürlükte bulunan 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/e ve 34/g maddeleri ile de korunmuş ve belediye meclisinin kararı doğrultusunda belediye encümeninin tasarrufa yetkili olduğu benimsenmiştir.

Belediye meclislerinin kanunda belirtilen ve dava konusu olayla ilgili sayılan görev ve yetkileri bizzat belediye meclisi tarafından kullanılması gereken devredilemeyen görev ve yetkilerdendir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile arsa sahibi belediye iş bedeli olarak arsa payının bir kısmının tapusunu yükleniciye

devretmek borcu altına girmekte hem de taşınmazın kullanım şeklini değiştirmektedir. Arsa sahibi belediyenin kendisine ait arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalaması, arsanın tahsis şeklinin değiştirilmesi, gelir getiren mülk haline dönüştürülmesi için belediye meclis kararı alınmış olması zorunludur. Belediye başkan ya da encümene bu yetkinin devredilmiş olması hukuki sonuç doğurmaz.

Davacı temyiz dilekçesinde hem belediye meclisi hem de belediye encümeni tarafından inşaat yapımı ve satış ile kullanım şeklinin değiştirilmesine dair karar verildiğini ileri sürerek bu karar suretlerini sunmuştur. Mahkemece bu konunun görevi gereği resen araştırılması gerekmesine rağmen araştırma yapılmamıştır.

Mahkemenin kabulünde de olduğu gibi gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan TMK’nın 706, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur.

Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2003 gün 2003/875 Esas, 2003/3092 Karar, 12.05.2009 gün 2008/2733 Esas, 2009/2766 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.01.2013 gün 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı ilamları).

Somut olayda sözleşme adi yazılı şekilde yapılmakla birlikte, arsa sahibi belediye tarafından davalı yükleniciye pay devri yapıldığı ve davalı yüklenicinin de kat irtifakı tesis ederek diğer davalıların bir kısmına bağımsız bölümleri satarak tapularını devrettiği anlaşılmaktadır.

Dairemiz ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun istikrar kazanan karar ve uygulamalarında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde 818 sayılı BK’nın 108/I.

6098 sayılı TBK’nın 125/son maddeleri gereğince arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2003 gün 2003/492 Esas, 2003/1152 Karar, 05.03.2009 gün 2008/929 Esas, 2009/1216 Karar, 16.03.2009 gün 2008/2084 Esas, 2009/1530 Karar, 05.05.2011 gün 2010/2052 Esas, 2011/2753 Karar, 28.09.2010 gün 2010/3593 Esas, 2010/4847 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.03.2016 gün 2014/15-605 Esas, 2016/293 Karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2018 gün 2018/1025 Esas, 2018/2629 Karar sayılı ilamları).

Anayasa Mahkemesi de 27.09.2017 tarih ve 30193 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 20.07.2017 gün 2014/12321 başvuru numaralı kararında, bu halde 3. kişilerin iyiniyetlerinin korunmamasının hak ihlali olmadığını kabul etmiştir.

Bu durumda mahkemece gerekirse 6360 sayılı Yasa ile kapatılıp ... Belediyesi’ne devredilen ... Belediyesi’nce davanın konusu ve dayanağı olan taşınmazla ilgili kat karşılığı inşaat yapılması için belediye meclisinden karar alıp alınmadığı araştırılıp belediye meclisinden usulüne uygun dava konusu taşınmazın satım, tahsis-kullanım şekli ve üzerinde kat

karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılması kararı alınmış ise, sözleşme adi yazılı yapılmış olmakla birlikte tapuda pay devri yapılmış olmakla geçerli sayılması gerektiğinden, sözleşme hükümlerine göre davalı yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği, ... temerrüdü oluşup oluşmadığının araştırılıp sözleşmenin geriye etkili feshi istemiyle ilgili sonuca uygun bir karar verilmesi, usulüne uygun alınmış belediye meclis kararı bulunmuyor ise yetkisiz başkanın yaptığı arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi geçersiz olacağından şimdiki gibi geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekir.

Gerek kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup ... ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceğinden ... ve ondan tapu payı devralan 3-4. kişiler yönünden tapu kayıtlarının iptâl ve tesciline takyidatlar yönünden de sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve davacının diğer taleplerinin reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.