Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/383 K.2020/884

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, davalı yüklenicinin alacağının devri mahiyetindeki davacı ile davalı yüklenici ... arasında ....07.2005 tarihinde haricen düzenlenen "daire satış sözleşmesi" ve aynı taraflar arasında düzenlenen ... .... Noterliği'nin 03 Aralık 2013 tarih ve 9760 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptâli ve tescil, başka bir anlatımla temliken tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... ile diğer davalı arsa sahibi ... arasında ... ....

Noterliği'nin 09.07.2004 tarih ve 06837 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici ...'ın iş bu sözleşme gereği kendisine düşecek olan bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümü ....07.2005 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacı müvekkiline sattığını, davacı müvekkilinin iş bu bağımsız bölümü natamam teslim aldıktan sonra ciddi masraflar ederek uzun yıllardan beri kullandığını, ancak tapuyu devralamadığını, ayrıca davalı yüklenici ... ile davacı arasında aynı yere ilişkin ... ....

Noterliği'nin 03.12.2013 tarih ve 9760 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de imzalandığını, davalı yüklenici ...'ın diğer davalı arsa sahibi ... ile imzaladığı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden elde ettiği kişisel hakkını az yukarıda belirtilen davacının taraf olduğu sözleşmeler ile davacıya devrettiğini, davalı yüklenicinin diğer davalı arsa sahibine karşı edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini,

ancak davalı arsa sahibinin söz konusu bağımsız bölüm tapusunu uhdesinde tutarak davacıya devretmediğini belirterek davaya konu bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptâli ile müvekkili davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde; davacı ile müvekkili arasında akdî ilişkinin bulunmadığını, davalı yüklenici ...'ın sözleşmenin şartlarını yerine

getirmediğini, inşaatı projesine aykırı yaptığını ve bu sebeple aleyhinde ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/570 Esas sayılı davanın açıldığını, sözleşmenin açık hükmüne rağmen müvekkili tarafından ödenen inşaata ait vergi, sigorta, harç ve cezaların davalı yüklenici ...'dan tahsili için bu kişi aleyhine açtığı ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/420 Esasında kayıtlı dosya ile dava açıldığını ve davanın derdest olduğunu, açıklanan nedenlerle davalı yüklenici ...'ın müvekkiline karşı olan edimlerini hala tam olarak yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici ... cevap dilekçesinde; davalı arsa sahibi ... ile aralarında imzalanan ... .... Noterliği'nin 09.07.2004 tarih ve 06837 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dava konusu bağımsız bölümü davacıya sattığını ancak diğer davalı arsa sahibi ...'ın tapuyu devretmediğini, davacının davasını kabul ettiğini belirtmiştir.

Mahkemece; bekletici mesele yapılması talep edilen ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılan davada kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshinin talep edilmediği, inşaata ait vergi, sigorta, harç ve cezaların talep edildiği ve bu yüzden açılan davanın alacak davası niteliğinde olması sebebi ile bekletici mesele yapılması talebinin yerinde görülmediği belirtilerek yargılamaya devam olunmuş, yargılama sonunda; dava konusu taşınmazın yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak bitirilip teslim edildiği, söz konusu bağımsız bölümün devrine herhangi bir engelin kalmadığı ve dolayısıyla söz konusu bağımsız bölümün davacı adına tescil şartlarının oluştuğu belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

Alacağın devri (temliki) 6098 sayılı TBK'nın 183 ila 194. maddelerinde düzenlenmiştir. Alacağın devri ile birlikte, borç ilişkisinde devir konusu ile ilgili ve sınırlı olarak taraf değişikliği meydana gelir ki alacağın devrinin düzenlendiği az yukarıda belirtilen kanun maddeleri de 6098 sayılı TBK'nın "Borç İlişkilerinde Taraf Değişikliği" bölümü altında düzenlenmiştir. Temlike konu alacağın dayanağı olan eser sözleşmesinde (arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde) alacağın devrine ilişkin bir yasak ya da borçlunun (arsa sahibinin) izni koşulu yoksa alacaklı (yüklenici) borçlunun (arsa sahibinin) rızasını almaksızın alacağını (hak ettiği bağımsız bölümü) üçüncü kişiye devredebilir.

Borçlu (arsa sahibi), devri öğrendiği sırada devredene (yükleniciye) karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Eser sözleşmesinin (arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin) gereği gibi tam olarak ifa edilmemesi başka bir anlatımla eksik ve ayıplı iş bulunması gibi nedenlerle iş sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği hususları alacağı devralana karşı da ileri sürebilecektir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; temliken tescil davalarında yükleniciden bağımsız bölüm satın alanın açtığı tapu iptâli ve tescil davasının kabul edilebilmesi için yüklenicinin, arsa sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca sözleşme ve eklerine, projesine, ruhsatına ve imar mevzuatına göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmesi zorunludur. ...

5. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin bozmadan sonra 2011/570 Esas, 2012/47 Karar numarasını alan dava dosyasında yüklenici aleyhine kararda tarihi yazılı bilirkişi raporunda belirtilen projeye aykırılıkların giderilmesine karar verildiği ve kararın kesinleştiğinin anlaşıldığı gibi arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/420 Esas sayılı

davasının açıldığı ve hala derdest olduğu da anlaşıldığından - hemen yeri gelmiş iken belirtmek gerekirse; ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/420 Esas sayılı dava dosyasında davalı arsa sahibi ...'ın davalı yüklenici ... ve diğerlerinden inşaata ait olup ödediği vergi sigorta, harç ve cezalarını talep ettiği, davalı yüklenici ... ile diğer davalı arsa sahibi ... arasında imzalanan ... ....

Noterliği'nin 09.07.2004 tarih ve 06837 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 18. maddesinde inşaata ait vergi, sigorta, vesair inşaat ile ilgili tüm giderlerin, harç ve cezaların müteahhit tarafından ödeneceğinin ve arsa sahibinin bu hususlarda ödeme yapmayacağının hüküm altına alındığı,

sözleşmede yer alan bu hüküm karşısında davalı arsa sahibinin açtığı 2013/420 Esas sayılı dava dosyasında davalı yüklenici ... tarafından ödenmesi gereken bedellerin diğer davalı arsa sahibi ... tarafından ödendiğinin anlaşılması halinde söz konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davalı yüklenici ... tarafından bütünüyle ifa edilmemiş sayılacak ve 3. kişi konumunda olan davacının da yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar davalı arsa sahibine karşı sorumluluğu gündeme gelecektir.- söz konusu dava dosyaları ve ...

Belediyesi'nden söz konusu taşınmaz ile ilgili yapı ruhsatı, projeler, imar işlem dosyası ve alınmış ise yapı kullanım izin belgesi getirtilip ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nde arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan dava sonucu da beklenip mahalli keşfe bağlı olarak teknik bilirkişi kurulundan yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına göre inşaatı tamamlayıp tamamlamadığı, kesinleşen ...

5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/570 Esas sayılı dosyadaki projeye aykırılıkların giderilip giderilmediği ve bunun sonucu olarak davacının tapu tesciline hak kazanıp kazanmadığı, birlikte ifa suretiyle tapuya hak kazanacak ise bunun miktarı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp davanın sonuçlandırılması gerekir. Açıklanan hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile davanın kabulü isabetsiz olmuş ve kararın bozulması uygun görülmüştür.