Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/486 K.2020/811

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR -

Dava, davalılar arasında imzalanan 20.10.2008 günlü satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 4 no'lu bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâl tescil istemine ilişkindir.Davacı, dava konusu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten 47.000,00 TL bedel karşılığında aldığını, bedelini ödediğini, davalının edimini yerine getirmediğini, 4 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahibi, yapının bütünüyle tamamlanmadığını, eksik, ayıplı işlerin olduğunu ve davalı yüklenici ile 25.01.2012 tarihinde yapılan ek sözleşme ile 1 ve 4 nolu dairelerin iskân ve kamu kurumu borçları, eksik işler için ayrıldığını, yaptırdıkları tespitte eksik ve kusurlu işlerin bedelinin 87.000,00 TL olduğunu, bütçe oluşturularak eksik ve kusurların tamamlandığını ve kat karşılığı inşaat sözleşmenin 13. maddesine göre, yüklenicinin sorumluluğunda olan iskânın da kendilerince alındığını, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından,

davacının arsa payına karşılık gelen 4.154,00 TL'nin, davacı tarafından 15.03.2016 tarihinde mahkeme veznesine depo edilmesi üzerine, dava konusu 4 nolu bağımsız bölümün, davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir.Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir.

Bina inşaasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imâl edilmesidir.

İnşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (BK m. 479) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK m. 184) devir ve temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.

Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir.

Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur.

Aksi halde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.

Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir.Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden, sözleşmedeki diğer alacaklardan, kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişide sorumludur. Somut olaya gelince.

23.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda; yapıdaki eksik ve ayıplı işlerin bedeli 87.100,00 TL olarak saptanmış ve arsa payı oranı olan 4.154,00 TL'nin depo edilmesi ile tescile karar verilmesi doğru olmamıştır.Mahkmece; eksik ve ayıplı iş bedeli ile 20.10.2008 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 13. maddesi gereği, yüklenici tarafından karşılanması gereken iskân masraflarının da saptanarak,

belirlenecek bu tutarın arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi halinde tescil talebinin kabul edilmesi gerekirken, sadece arsa payı oranında depo kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek,