Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2021/4618 K.2021/2700

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı davasında, müvekkilinin davalılardan ... ile ... Mahallesi Nato Yolu 328 ada 119 parsel sayılı taşınmaza ilişkin ... Noterliğinin 20/11/2016 tarihli 08114 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, ancak tapu kaydında satış olarak gösterildiğini ve davalının bu davranışında kötü niyetli olarak hareket ettiğini, söz konusu taşınmazın diğer davalı ... adına 27/03/2014 tarihinde satış suretiyle tescil edildiğini bu durumun hukukun genel ilkelerine aykırı olduğunu ileri sürerek, taşınmazın kendisine teslimi ile tapuda devredilen hissenin adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin tapu kaydında hiçbir sınırlayıcı kayıt olmaması sebebiyle dava konusu taşınmazın mülkiyetini kazanmış olduğunu, devletin sorumluluğu altında tutulan aleniyet ve itimat nitelikleri taşıyan tapu kütüğündeki bir kayda dayanarak malik görünen bir şahıstan taşınmaz malı kazanan kimsenin iyi niyetinin ve iktisabının korunmasının esas kural olduğunu, taşınmaz malı iktisap edenin iyi niyetli olduğunun kabulünün esas karine olduğunu, bunun aksini iddia eden daha doğrusu alıcının kötü niyetle hareket ettiğini iddia eden kişinin bu durumu ispatlaması gerektiğini,

davacının öncelikle kendi isteği ve arzusuyla şirkete devrettiği taşınmazın tescilinin sonradan neden ve nasıl yolsuz tescil haline geldiğini sonrasında ise müvekkilinin kötü niyetli olduğunu ve sicile güven ilkesinden faydalanamayacağını ispat etmesi gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ..., davacı ile aralarında hiçbir şekilde fiili ve hukuki ilişkinin bulunmadığını, dava konusu taşınmazı üzerinde şahsının hiçbir zaman tasarrufunun bulunmadığını, söz konusu taşınmazın tarafından satın alınıp, satılmadığını ayrıca diğer davalı ile de aralarında hiçbir hukuki bağın bulunmadığını, davacının kendi şirketiyle bir takım hukuki işlemleri olduğunu savunarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davacı ile davalı arasında noterde 20/11/2013 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin 9. maddesinde sözleşme tarihinden en geç 20 gün içerisinde tapu devrinin yapılacağının belirtildiği, 20/11/2013 tarihinde davacı tarafından bizzat davalı şirkete tapuda satış işleminin gerçekleştirildiği, davacının iradesinin sakatlandığına ilişkin bir iddiası bulunmadığı, muvazaa nedeniyle işlemin iptalini istediği ancak kişinin kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemeyeceği, tapuda satış işlemini kendisinin yaptığı, sözleşmede de buna ilişkin hüküm bulunduğu, ayrıca sözleşmede taşınmazın teslimi için belirtilen sürenin de dolmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Eser sözleşmelerinde sona erme üzerine, her iki tarafında talep edebileceği tasfiyenin dayanağı, TBK’nın 125/III. maddesidir. Bu maddeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.

Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir.

Bu geri isteme aynen olabileceği gibi, aynen ifanın mümkün olmaması halinde, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli de olabilecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, yapılması özel şekil şartına tabi olduğu gibi, dönme suretiyle sona ermesi de, tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaştırılmasıyla mümkün değildir.

Ancak tarafların tamamının katılım ve dönme konusundaki uygun iradelerinin birleşmesiyle sona erdirilebileceği gibi, açılacak dava sonucu verilecek dönme nedeniyle sona erme kararının kesinleşmesiyle sona erebilecektir. Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir.

Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına geri döndürmeleridir.

Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir.

Arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik de artık sebepsiz kalır.

Bu durumda Dairemiz uygulamalarına göre; fesih ve tasfiye işlemlerinin, üçüncü kişilerin haklarını da etkileyeceği, bir bakıma avans ödemesi niteliğindeki bu tapuların, arsa sahibine döneceği, somut olayda devralan üçüncü kişinin iyi niyet savunmasının yerinde olmadığı kuşkusuzdur.

Öncelikle davacı dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğuna göre bu talebin sözleşmenin feshi talebini de içerdiğini kabul etmek gerekir. Dosya kapsamından davalı yüklenicinin kendisine davacı arsa sahibi tarafından devredilen tapuyu diğer davalı ...’ya sattığı anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmenin uygulanma imkanı kalmadığından davacının sözleşmeyi geriye etkili feshi haklıdır. Davanın bu yönden kabulü gerekir. Sözleşmenin usulüne uygun geriye etkili feshi ile tarafların verdiklerini geri isteyebileceği, yükleniciye avans olarak verilen tapu kaydının da geçerli bir fesihten sonra iptâlinin istenebileceği kuşkusuzdur. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerekirken davanın reddi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.