Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/10568 K.2007/1170

Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dava, dava konusu edilen taşınmaz malların hissedarları arasında payları oranında aynen taksimine, olmadığı taktirde ivaz ilavesi suretiyle taksimine bu da mümkün olmadığı taktirde taşınmaz malların satılarak satış bedelinin hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verilmesi istemine ilişkindir.

Davalılar yargılama sırasında her iki parsel üzerinde binalar bulunduğundan Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre işlem yapılmasının (paylaşılmasının) olanaklı olduğunu ileri sürmüşlerdir. Mahkemece her iki parseldeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu edilen 163 ada 4 parsel sayılı taşınmaz mal üzerinde ahşap ahır ve samanlık bulunduğu, 164 ada 9 parsel sayılı diğer taşınmaz mal üzerinde iki katlı betonarme bir binanın mevcut olduğu, incelenen tapu kaydına göre de davacı ...'nin her iki taşınmazda 1/2, davalıların ise murisleri olan Nail Önge üzerinde 1/2 payın kayıtlı olduğu, davalı tarafın tapuda pay intikali yaptırmadığı, davacı ... ile Nail Önge varisleri olan davalılar arasında 13.8.2004 günü dava konusu taşınmaz malların paylaşımı ile ilgili olarak bir sözleşme imzalandığı anlaşılmaktadır.

Yargıtay uygulamalarında ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Yasasının 699/2. maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan taşınmazın aynen paylaştırılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir.

Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (KMK.madde 1), yapının tümünün kargir olması (m.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan yasanın 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilecektir.

Somut olayda dava konusu 164 ada 9 parsel sayılı taşınmaz üzerinde iki katlı, dubleks şeklinde yapılmış kargir olduğu açıklanan bir bina mevcuttur. Bu binada davacı ... 1/2, davalılar ise iştirak halinde mülkiyetli olarak 1/2 paya sahip bulunmaktadır. Bu niteliği itibariyle sözü edilen 164 ada 4 parseldeki iki katlı kargir binada hem davacı ve hem de birlikte malik olmayı kabul ettikleri taktirde davalı tarafa birer bağımsız bölüm düşmektedir.

Dava konusu bu taşınmaz açıklanan özellikleri itibariyle kat mülkiyeti kurulmasına elverişlidir. Fakat kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların da varlığı yanında yukarıda açıklanan diğer tüm şartların varlığı gerekecektir.

Bu bakımdan öncelikle taşınmaza (bu binaya) ait onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair değişiklik projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının, onay verilebileceğinin saptanması durumunda mevcut halini yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği taktirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurularak değerinin tespiti, bu değere göre özgülenecek arsa payıda belirlenerek tarafların birlikte imzaladıkları 13.8.2004 günlü fiili taksim sözleşmesi hükümleri de gözetilerek buna göre, olmadığı taktirde çekilecek kur'a ile davacı ve davalı tarafa birer bağımsız bölüm özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle sözü edilen taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ancak ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekecektir.

Mahkemece yukarıda açıklanan konularda gerekli araştırma ve inceleme yapılmadan 164 ada 9 parsel ile ilgili olarak da ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca mahkemece taşınmaz malların satışına karar verildiği halde bunların satış parasının ne şekilde paylaştırılacağı konusunda bir karar verilmemiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.