Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/11098 K.2007/434

Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, üzerinde ... bulunan ve tarafların paydaş olduğu 16 parsel sayılı taşınmazın ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.

Davacı paydaş dava dilekçesinde ve yargılama sırasında dava konusu taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesi isteminde bulunmuş; davalı paydaşlar ise yüklenici ile arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, kaba inşaat halindeki yapıdan daire alan davalıların aldıkları daireleri tamamlayarak içinde oturduklarını, davacının satın aldığı dairenin kaçak olması nedeniyle yıkıldığını belirterek bu durum gözetilerek paydaşlığın giderilmesini istemişlerdir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden ve özellikle yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden dava konusu 16 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazda davacı ve davalıların paydaş oldukları, bu taşınmazın üzerinde ...+zemin+4 normal katlı betonarme tarzda yapılmış bir ... bulunduğu, yapının tamamlanıp konut olarak kullanıldığı, ruhsatsız ve kaçak olduğu, yürürlükteki imar durumuna göre ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, paydaş sayısı, paydaşların tapudaki pay oranları nedeniyle aynen paylaştırmanın ya da kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesinin mümkün bulunmadığı, taşınmazın satışı suretiyle paydaşlığın giderilmesinin gerektiği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca ortak taşınmazda kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için bu taşınmazın kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bulunması gerekir. Somut olayda dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının ruhsata bağlanması mümkün olmadığından, anılan Yasa maddesi hükmünde öngörülen kat mülkiyetine konu olmaya elverişlilik koşulu gerçekleşmediğinden, bundan ayrı ... Medeni Kanununun aynen taksim kurallarını düzenleyen maddeleri de dikkate alındığında taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölüştürülmesinin de olanaklı bulunmadığı gözetildiğinde mahkemece taşınmazın satışı yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

Ancak;

Davacı vekili, 23.8.2005 günlü oturumda dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının, zemin ve birinci katın tamamlandıktan, diğer kısımların ise kaba inşaat biçiminde teslim edilmesi konusunda sözleşme bulunduğunu belirtmiş, davalılar vekili ise ince işlerin kendileri tarafından yapıldığını birinci kattaki daireyi anahtar teslimi, zemini kaba inşaat halinde teslim aldıklarını açıklayarak buna göre hesaplama yapılmasını istemiştir. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonunda düzenlenen 16.12.2004 günlü rapor ve 23.12.2005 günlü ek raporda bu durum dikkate alınarak hesaplama yapılmıştır.

Taraf vekillerinin duruşmadaki beyanları ve bilirkişi raporlarına göre oran kurulması ve satış sonunda elde edilecek bedelin bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken yapının, zeminin ve diğer muhdesatın dava tarihindeki değeri ayrı ayrı belirlenir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur.

Bulunan tüm bu değer zemin ve yapıdaki ince işler nedeniyle oluşan ilave değer dikkate alınarak kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle her birine isabet edecek yüzde oranları saptanır. Satış bedeli dağıtılırken bu yüzde oranları dikkate alınır.

Somut olayda, satış parasından bağımsız bölümlerdeki ilave inşaata isabet eden kısmın bina sahiplerine payları gözetilerek ödenmesi, zemine isabet eden kısmın ise tüm paydaşlara (davacı ve davalılara) tapudaki payları oranında ödenmesine hükmedilmesi gerekirken satış bedelinin ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.