Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/9785 K.2007/531

Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın paylaştırılması mümkün ise aynen taksimine, aksi halde satılarak bedelinin hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verilmesini istemiştir. Davalılar duruşmada, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davalı ..., ve ... tarafından yaptırıldığını, bunun nazara alınması gerektiğini aynen taksim istediklerini beyan etmiş, mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında istek olduğu takdirde asıl olan aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Yargıtay uygulamalarında, Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda aynen taksim isteminin, paylaşmanın kat mülkiyetine çevrilmesi istemini de kapsadığı kabul edilmektedir. Davalılar aynen taksim istediğine göre öncelikle bu istemin değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz ile ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşlardan en az bir tanesi taksimin kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12.maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (Kat Mülkiyeti Kanunu m.l) yapının tümünün kargir olması (Kat Mülkiyeti Kanunu m.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, noterden onaylı malik listesi, belediyeden onaylı fotoğraf ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan yasanın 10.maddesi gereği Kat Mülkiyetine geçilebilecek açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilecektir.

Somut olayda, dava konusu apartmanda 2 adet dükkan ile 6 adet mesken olmak üzere toplam 8 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Sözkonusu bina kargir bir binadır. Bu niteliği itibariyle her bir paydaşa en azından birer bağımsız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmaz bu özellikleri itibariyle Kat Mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunmaktadır. Fakat kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında yukarıda sayılan diğer tüm koşulların da varlığı gerekecektir.

Bu bakımdan öncelikle anataşınmazın onaylı projesinin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair değişiklik projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının onay verilebileceğinin saptanması durumunda fili durumunu yansıtan projesinin hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, kat mülkiyeti yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda herbir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü ve kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti, bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kur’a ile önce herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilerek yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek ve

gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ortaklığın satış yolu ile giderilmesi gerekecektir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda hiçbir araştırma yapılmadan dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.