Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2007/224 K.2007/616

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi davacı vekili ile davalılardan ... vekili tarafından, duruşmalı olarak yapılması ise davalılardan ... vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı vekili Av....ile davacı vekili Av.... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle dosya geri çevrilmiş bu kez iade edilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1-Taşınmazın arsa olarak değerlendirilen 16000 m2'lik bölümü için;

a)Bilirkişi kurulunca emsal olarak değerlendirmeye esas alınan 217 Ada 5 ve 6 numaralı parsellerin satışına ilişkin belgelerin incelenmesinden emsal satışların Belediyece açık arttırma yoluyla taşınmaz satışlarına ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Açık arttırma ile oluşan fiyat genellikle taşınmazın değerini en iyi ve gerçekçi biçimde belirleyen bir fiyat olduğundan, bilirkişilerce emsal kabul edilerek dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp değerinin tespitinde bir isabetsizlik yok ise de emsal taşınmazların açık arttırma yolu ile ihalelerinin yapıldığı 6.2.2002 tarihi esas alınıp

değerlendirme tarihine endekslenerek değerinin bulunması gerekirken ihale sonucu tapudaki işlem tarihi olan 12.11.2004 tarihine endekslenmesi suretiyle değer belirlenmesi,

b-Geri çevirme kararı üzerine Belediye Başkanlığından gelen yazıda bilirkişi kurulunca somut emsal olarak alınan 5 ve 6 parsel numaralı taşınmazların imar düzenlemesi sonucu oluştuğu, dava konusu taşınmazın ise kadastro parseli olduğu bildirilmiştir.

Bu durum karşısında, dava konusu taşınmazın somut emsallerle karşılaştırılması sonucu bulunan değerinden İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılmaması,

2-Taşınmazın tarım arazisi olarak değerlendirilen 3100 m2'lik bölümü için;

2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasa ile değişik ll.maddesinin l.fıkrasının f bendi uyarınca bilirkişi kurulu, arazi niteliğindeki taşınmaz malın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini esas tutarak düzenleyeceği raporda, bedelin tespitinde etkili olacak bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değerini belirtmek suretiyle ve ilgililerin de beyanını dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit etmelidir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında ise özel ve dikkate alınması gereken haklı bir neden bulunmadıkça tarım arazilerinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden bilimsel yöntemle yapılacak

değerlendirmede münavebeye alınacak ürünler için dekar başına elde edilecek ortalama verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatına ilişkin olarak ciddi istatistiki bilgilere dayalı olduğu bilinen o yerdeki Tarım Müdürlüğü verilerinin esas alınması aranmaktadır.

Bu itibarla;

a-24.02.2006 gün ve 236 Sayılı İlçe Tarım Müdürlüğü cetvelinde buğdayın dekara verimi 450kg. dekar başına üretim gideri 65 YTL. şeker pancarının dekar başına üretim gideri 265 YTL. dekara verimi 5000 kg, kg satış fiyatı 0.1 YTL. geri çevirme üzerine gönderilen 22.12.2006 tarihli cetvelde ise nohutun dekara verimi 160 kg. dekara üretim gideri 45 YTL, kg satış fiyatı 1.5 YTL, nohut samanının dekara verimi 50 kg, kg satış fiyatı 0.1 YTL, buğday samanının dekara verimi 125 kg, kg satış fiyatı 0.08 YTL, buğdayın dekara verimi 550 kg, dekara üretim gideri 65 YTL. olarak

bildirildiği halde bilirkişi raporunda sırasıyla 300 kg, 51 YTL., 318 YTL., 4100 kg, 0,099 YTL., 150 kg, 43 YTL, 0.85 YTL, 80 kg, 0.05 YTL, 200 kg, 0.04 YTL., 300 kg, 51 YTL. olarak alınması,

b-Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, iklim koşulları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ile bölgesindeki konumu (büyük yerleşim yerlerine uzaklığı v.b.) gözetildiğinde, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan ülkemizin değişik yörelerindeki sulu tarım arazilerinin değerlendirilmesinde, (değeri önemli biçimde etkileyen kanıtlanmış, farklı ve özel bir etkenin bulunması durumu dışında) kapitalizasyon faiz oranı %5 olarak alınmaktadır. Hal böyle iken, bilirkişi kurul raporlarında taşınmazın değerinin belirlenmesinde kapitalizasyon faizi oranının % 5 yerine %6 olarak kabulü,

3-Yargıtay uygulamalarına göre, dikkate alınması gereken özel bir neden veya yanlış bulunmadığı takdirde ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen Tarım Müdürlüğü ortalama verilerinin (dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı) değerlendirmeye esas alınması gerekir. Şu kadar ki, üretim giderlerinin içerisine tarla kirası, masrafların faiz karşılığı ve genel idari giderler gibi giderler dahil edilmemelidir.

Somut olayda ise, üretim giderlerini oluşturan unsurlar arasına ve çeşitli giderler adı altında giderler dahil edilerek hesaplama yapılmıştır. Böylece, üretim giderlerini yüksek almak suretiyle taşınmazın net gelirini düşük bulan bilirkişi kurulu raporlarının hükme esas alınması,

Doğru görülmemiştir.

Mahkemece, verilere ilişkin 24.2.2006 ve 22.12.2006 günlü cetvellerdeki veriler arasındaki çelişki giderildikten sonra bilirkişi kurulundan açıklanan hususlarda ek rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.