Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2007/3412 K.2007/4449

Dava dilekçesinde kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu anataşınmaz üzerindeki binada altı bağımsız bölüm bulunmasına karşın veraset belgesine göre sekiz tane de paydaş mevcuttur.

Yargıtay uygulamalarında ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Yasasının 699/2. maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir.

Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülikyetine geçilebilmesi için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (Kat Mülkiyeti Yasasının md.1), yapının tümünün kargir olması (md.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12. maddede yazılı belgelerin (Belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan yasanın 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilecektir.

Somut olayda yukarıda da değenildiği gibi kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen dava konusu anataşınmazın üzerinde bulunan binada 6 bağımsız bölüme karşın tapu malikinin veraset ilamına göre 8 tane de paydaş bulunmaktadır. Bu maliklerden altısı davacı, ikisi de davalı sıfatına haizdir.

Her iki taraf da ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemedikleri gibi bunlardan ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini isteyenlerden bir kaçı bir araya gelip kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olduğu anlaşılan bağımsız bölümlerden birden fazlasının müştereken üzerlerine kaydedilmesi suretiyle özgülenmesi isteminde bulunduklarına dair bir belgeye de dosyada rastlanmamıştır.

Mahkemece öncelikle yukarıda açıklanan ilkelere uygun şekilde maliklerden bir kaçının birlikte birden fazla bağımsız bölümün kendilerine özgülenmesini isteyip istemedikleri konusu araştırılıp bu konuda beyanları alındıktan sonra pay ve paydaş eşitliğinin sağlanıp kat mülkiyeti kurulması uygun hale geldiği takdirde bu koşulların yanında yukarıda açıklanan tüm diğer koşulların da varlığı gerekecektir.

Bu bakımdan öncelikle onaylı mimari projenin veya bu projede sonradan değişlik yapılmışsa buna ilişkin değişiklik projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının, onay verilebileceğinin saptanması halinde fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurularak değerinin tesbiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da toplanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kura ile önce bir bağımsız bölüme birlikte malik olmak isteyen paydaşlara bir bağımsız bölüm, ondan sonra diğer paydaşlara birer bağımsız bölümün özgülenmesi,

buna rağmen artan bağımsız bölüm varsa bu bölümlerin pay oranları da gözetilerek yine kura ile paydaşlara özgelenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir.