Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2009/8931 K.2010/2820

Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın satış yoluyla, birleşen davada ise aynen taksim yoluyla ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmaz ortaklığının satış suretiyle giderilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalılar (birleşen dava davacıları) vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, 2395 parsel nolu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesini, davalılar vekili ise birleşen dava dilekçesi ve keşifteki beyanında taşınmazın aynen taksim yoluyla kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığının giderilmesini istemiştir.

Yargılama sırasında alınan bilirkişi kurulu raporu gereğince davalılar vekili taşınmazın kat mülkiyeti kurularak aynen taksiminin yapılabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanununun 10/son maddesi delaletiyle 12.maddesi uyarınca gerekli işlemleri yapmak üzere kendilerine yetki verilmesini istemiş, mahkemece paydaşın yerine geçilerek karar verilemeyeceği ve bu nedenle kat mülkiyeti kurulması için gereken işlemlerin yapılmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle istem reddedilip taşınmaz ortaklığının satış yoluyla giderilmesine, davalıların aynen taksim isteminin reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12 maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporları içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde projesine göre zemin ve 4 kattan ibaret kargir bir yapı (zemin ve diğer katları bağlantılı olarak pansiyon şeklinde kullanılan) bulunmakta ise de, taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve tüm bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir.

Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazın zemin katının mutfak, salon, ofis ve WC'leri olan tek bir bağımsız bölüm, normal katlarının da her katta 5 bağımsız bölüm olmak üzere 20 küçük daire şeklinde projelendirildiği, ruhsatın yenilenmesi durumunda kat mülkiyeti kurulabileceği şeklinde görüş bildirilmesine karşın sözkonusu katların ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediği yeterince araştırılmadığı gibi yukarıda sayılan diğer tüm koşulların varlığı da araştırılmamıştır.

Bu bakımdan öncelikle anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm sayısı belirlenip her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğinin saptanması, bu koşullar gerçekleşmiş ise davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinde sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.